Må man søke kommunen når man pusser opp bad?

Renovering av bad er kun søknadspliktig i noen tilfeller, og de fleste som renoverer et bad søker aldri til kommunen.

Før 2012 måtte man som regel søke kommunen for å få lov til å renovere et bad. Imidlertid ble reglene endret etter 1. januar 2012, og det er i dag som regel ikke søknadspliktig med renovering av kjøkken eller bad.

Dette er ikke søknadspliktig når du pusser opp bad:

Eksisterende bygg:

• Full ombygging av våtrom/bad innenfor en bruksenhet
  ‍
• Bygge nytt våtrom innenfor en bruksenhet
  

Nytt bygg:

• Bygging av våtrom der verken samlet bruksareal eller bebygd areal for tilbygget er over 50 kvm, og der tilbygget ikke skal brukes som selvstendig bruksenhet
  ‍
• Ombygging og nybygging av flere våtrom i forskjellige bruksenheter (f. eks. i blokker) så lenge arbeidene ikke medfører at brannskillet brytes
  

Under er en kort liste med grep som normalt ikke utfører søknadsplikt:

• Fliser, panel eller annen kledning som er lagt på en vegg, i tillegg til gipsplater e.l.
  ‍
• Støp, flis, og varmekabler som er lagt på toppen av et betongdekke
  ‍
• Bytte av sluk i betongdekke med innstøpt avløpsrør
  

I disse tre situasjonene må du søke:

Brannskillet brytes

Dersom brannskillet brytes i forbindelse med renoveringen. Dette er mest aktuelt i leilighetsbygg/flermannsboliger. Brannskillet regnes som regel som brutt når brannmotstanden i konstruksjonen blir mindre enn minimumskravene i byggteknisk forskrift. Bytte av sluk i etasjeskiller av tre mellom brannceller/boenheter vil som regel medføre at brannskillet blir brutt, og tiltaket blir da søknadspliktig til Plan og Bygningsetaten.

Bærende vegger endres

Dersom renoveringen involverer endringer i bærende vegger. Dersom man endrer bærevegg i et leilighetsbygg på over 3 etasjer, så vil det som regel være behov for prosjektering og utførelse i tiltaksklasse 2. Les mer om tiltaksklasser hos Direktoratet for Byggkvalitet. Dersom tiltaket utløser tiltaksklasse 2, så vil det være færre firmaer som kan utføre jobben, ettersom det er relativt få selskaper som innehar dette.

Arealet skifter bruksformål

Dersom du bygger et bad på areal der det i dag er tilleggsareal (bod) slik at dette arealet omgjøres til hoveddel, vil dette utløse søknadsplikt ettersom det medfører en bruksendring av arealet.  

Dersom du er i tvil om ditt prosjekt er søknadspliktig, kan det være greit å forhøre seg med entreprenørene som kommer på befaring, evt med sameiet eller borettslaget som du bor i.

Hvem kan søke?

Dersom renoveringen viser seg å være søknadspliktig, vil trenger du hjelp fra en Ansvarlig Søker til å sende inn papirene. I tillegg er det noen andre roller som er involvert i en søknadsprosess.

Hvilke roller er involvert i en byggesøknad for bad?

• Tiltakshaver: Dette er deg som står som oppdragsgiver på prosjektet.
  ‍
• Ansvarlig søker: Firmaet som sender inn søknaden om tiltaket. Dette kan være en arkitekt, entreprenør eller annen rådgiver.
  ‍
• Ansvarlig prosjekterende: Dette er firmaene som erklærer ansvar for prosjektering av tiltaket for sine respektive fagområder. Normalt er dette rørleggerbedrift og potensielt sanering på et baderom, og det er typisk samme firma som ansvarlig utførende.
  ‍
• Ansvarlig utførende: Dette er firmaene som skal utføre selve arbeidene. De erklærer ansvar for utførelsen av tiltaket innenfor sine respektive fagområder. Dette er typisk rørlegger, fuktsikring og tømrer/flislegger på et baderomsprosjekter.
  ‍
• Ansvarlig kontrollerende foretak: Et uavhengig firma som, etter at arbeidene er utført, kontrollerer at jobben er gjort forskriftsmessig.
  

Merk at det er Ansvarlig Søker som organiserer innsending av alle papirer, så dette er ikke noe du som tiltakshaver trenger å organisere. Mange som skal i med renovering av bad, ønsker at entreprenøren skal stå som Ansvarlig Søker.

De fleste fleste entreprenører foretrekker at andre enn dem selv organiserer innsending av søknad. Noen entreprenører har samarbeid med rådgivere og arkitekter som kan sende inn søknad, mens andre vil be deg om å koble på en Ansvarlig Søker på egenhånd.

Hvor mye koster det å søke?

Prisen for selve søknadsprosessen for et bad vil typisk havne på mellom 20.000 og 40.000 kr. En vanlig fordeling er som følger:

‍

Denne prisen kommer selvsagt i tillegg til selve badet, som normalt ender mellom 200.000 kr og 300.000 kr for totalrenovering av bad, alt inkludert. Så søknaden vil uansett være en liten del av totalkostnaden ved prosjektet.

Hvor lang tid tar det å søke?

En søknad om renovering av bad behandles normalt innen 3 uker.

Når det er snakk om søknader knyttet til renovering av baderom, vil dette normalt organiseres som en ett-trinns søknad (til forskjell fra to-trinns søknad som er mer omfattende). Det vil si at alle relevante foretak er inkludert i søknaden.

Behandlingstiden på ett-trinns søknader er 3 uker. Dersom man ikke får svar innen fristen på 3 uker, kan man anse søknaden som godkjent, gitt at følgende forutsetninger er oppfylt:

• At det ikke foreligger merknader fra gjenboere / naboer
  ‍
• At tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i loven, eller med hjemmel i loven
  ‍
• At ytterligere samtykke, uttalelse eller tillatelse fra annen myndighet ikke er påkrevet
  

Husk at selv om behandlingstiden på selve søknaden kun er 3 uker, så må du regne med en del ekstra tid i forarbeid fra arkitekten for papirarbeidet, så vær ute i god tid med å planlegge prosjektet ditt!

Hvilke godkjenninger bør håndverkeren ha ved baderomspussing?

Våtromsgodkjenning

Når det gjelder bad, så er det vanlig at man ser etter om entreprenøren er våtromsgodkjent. Det vl si at ledelsen i firmaet har gjennomført våtromskurset til Fagrådet for Våtrom.

Dette er et fint kvalitetsstempel, men er ikke påkrevd og mange erfarne baderomsentreprenører innehar ikke godkjenningen selv om de er har lang erfaring med å bygge bad. Merk også at Fagrådet for Våtrom sine kurs ikke holdes på andre språk enn norsk, så dersom daglig leder er engelsktalende, er det liten sannsynlighet for at firmaet er våtromsgodkjent.

DSB-godkjenning

Ellers er det viktig at man sjekker at firmaet som utfører elektriske arbeider er DSB-godkjent. Dette er en lovpålagt godkjenning for alle firmaer som utfører elektriske arbeider.

Sentral godkjenning

Videre kan man se om entreprenørenen / rørleggeren innehar Sentral godkjenning fra Direktoratet for Byggkvalitet, noe som er et viktig kvalitetsstempel, og som viser at firmaet:

• Korrekt kompetanse og erfaring fra fagområdet
  ‍
• Kvalitetssikringsrutiner
  ‍
• Betalt avgifter og skatter
  

Dersom tiltaket er søknadspliktig, må firmaet som står som Ansvarlig Søker ha denne godkjenningen (Ansvarlig Søker) fra Direktoratet for Byggkvalitet. Firmaene som erklærer ansvar for prosjektering og utførelse kan gjøre dette uten at de nødvendigvis innehar Sentral Godkjenning, men kommunen kan da etterspørre dokumentasjon på erfaring og kompetanse ved behov.

Merk igjen at ordningen med Sentral Godkjenning er frivillig, og at mange firmaer som erklærer ansvar på søknadspliktige prosjekter, ikke innehar Sentral Godkjenning.

Hvilke godkjenninger bør du se etter?

Raskt oppsummert er det følgende godkjenninger du burde se etter:

• DSB-godkenning: Lovpålagt for firmaer som utfører elektriske arbeider
• Våtromsgodkjenning: Ikke påkrevd, men betyr at bedriften er godkjent av Fagrådet for våtrom og arbeider i henhold til Byggebransjens våtromsnorm (BVN).
• Sentral Godkjenning: En frivillig ordning som dokumenterer at firmaet har relevant fagkompetanse, kvalitetssikringsrutiner og er à jour med skatter og avgifter.
• Mesterbedrift: Betyr at en eller flere ansatte har Mesterbrev, den høyeste faglige kvalifkasjonen en håndverker kan ha i Norge.  

Hvordan komme i gang?

For å komme i gang, kan du registrere ditt prosjekt på Byggstart, her kan du komme i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk som kan komme på uforpliktende befaring for å gi tilbud på ditt prosjekt. Disse kan også vurdere hvorvidt du trenger å søke.

FAQ: Regler og krav ved baderomrenovering

Må jeg søke kommunen om å pusse opp badet?

‍Nei, de aller fleste baderomrenoveringer er ikke søknadspliktige etter regelendringen i 2012. Du kan totalrenovere badet uten å sende en eneste søknad, så lenge du holder deg innenfor samme bruksenhet og branncelle, ikke berører bærende konstruksjoner og ikke bryter brannskillet. Det er tre situasjoner som utløser søknadsplikt: Brannskillet brytes, bærende vegger endres, eller arealet skifter bruksformål fra tilleggsdel (bod) til hoveddel.

Hva koster det å totalrenovere badet?

‍En totalrenovering der alt rives og bygges opp fra bunnen koster typisk 250.000 til 400.000 kroner for et bad på 5 til 8 kvm, alt inkludert. En enklere overflateoppussing der eksisterende membran og rør beholdes kan ligge på 70.000 til 150.000 kroner. Rørlegger og elektriker utgjør ofte 30 til 40 prosent av totalbudsjettet.

Kan jeg pusse opp badet selv?

‍Noe kan du gjøre selv, men det er viktige begrensninger. Du kan rive, male, montere møbler og baderomstilbehør, og du kan legge fliser dersom du har kunnskap om det. Det du ikke kan gjøre selv uten fagutdanning: Elektrisk arbeid (lovpålagt krav), rørleggerarbeid med rør under trykk, og membranarbeider. Gjør du disse jobbene selv uten dokumentert kompetanse, risikerer du avkortning fra forsikringen ved skade og dårligere verditakst ved salg.

Hva skjer hvis badet ikke er bygget forskriftsmessig?

‍Forsikringsselskapet kan avkorte eller avvise erstatningskrav ved fukt- og vannskader dersom arbeidene ikke er utført av kvalifiserte fagfolk. En boligtakstmann vil gi badet lavere tilstandsgrad (TG2 eller TG3), noe som kan trekke ned salgsprisen. I verste fall kan du bli pålagt å rive og gjøre arbeidene om. Riktig dokumentasjon er avgjørende ved salg.

Må jeg søke hvis jeg bare bytter fliser?

‍Nei. Bytte av fliser, flis-på-flis, maling og overflatebehandling regnes som vedlikehold og er ikke søknadspliktig. Det samme gjelder bytte av innredning, baderomsmøbler og sanitærutstyr, så lenge du ikke rører membran, rør, elektrisk anlegg eller bærende konstruksjoner.

Hva er forskjellen på søknadspliktig og meldepliktig?

‍Meldeplikt ble avviklet for de fleste boligtiltak. For baderom er hovedregelen at tiltaket enten er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (krever ansvarlig søker og saksbehandling) eller helt unntatt fra søknadsplikt. Det finnes ikke en egen meldekategori for standard baderomrenovering i dag.

Kan jeg gjøre om en bod til bad uten å søke?

‍Nei. Å endre et areal fra tilleggsdel (bod, hobbyrom, oppbevaringsrom) til hoveddel (bad) er alltid søknadspliktig som bruksendring. Du må sende byggesøknad til kommunen. Badet må også oppfylle alle krav i byggteknisk forskrift (TEK17) til lys, takhøyde og ventilasjon for at arealet skal godkjennes som hoveddel.

Trenger jeg å informere borettslaget eller sameiet?

‍Ja, som regel. Selv om renovering av bad ikke er søknadspliktig overfor kommunen, krever de fleste vedtekter i borettslag og sameier at styret varsles eller godkjenner arbeider som involverer rør, sluk og membran. Sjekk alltid vedtektene dine før oppstart. I leilighetsbygg er det dessuten ekstra viktig å avklare med styret dersom arbeidene kan påvirke naboer under, over eller på siden.