Bygge ut kjeller: Må man søke? (Regler i 2019)

Bygge ut kjeller regler

Innhold:

1. Må man søke?2. Ting du må vurdere3. Søknadsprosess

Bygge ut kjeller - Må man søke?

Sitter du med en ubrukt kjeller i underetasjen, kan det være en god investering å bygge ut med tanke på ekstra kvadratmeter ved videresalg, eller kanskje en utleieenhet som kan gi en ekstrainntekt. Men det finnes mange tekniske krav som melder seg når for å få rommene godkjent som oppholdsrom. Takhøyde, rømningsveier og beliggenhet er ting du må ha på plass for å få kjelleren godkjent, og god planlegging er viktig for å lykkes.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Bruksendring eller ny boenhet

Det er litt forskjellige krav som dukker opp avhengig om du skal bygge ut og må ha rommene godkjent til varig opphold, eller om du ønsker å bygge en egen boenhet i boligen. Uansett må du få rommene godkjent som bruksareal, med mindre kjelleren er godkjent som dette på forhånd. For å få kjelleren godkjent til varig opphold er det flere krav kommunen stiller. Dette går både på helse og sikkerhet, men også på brukervennlighet, bokvalitet og estetikk.

Takhøyde

Det første du må gjøre noe med, er å sørge for at kjelleren har tilstrekkelig med takhøyde. Mange gamle kjellere er ikke tiltenkt å være oppholdsrom, og utbygger har ikke tatt hensyn til dette ved oppføring. Da er det bare å sette i gang arbeidet med å pigge opp gulvet og grave ut så taket blir høyt nok. Kravet for takhøyde i kjeller er 2,0 meter for bygg som er bygget før 1. juli 2011, mens det er 2,2 meter for nybygg. Men selv om dette er minimumskravet, anbefales det gjerne at du graver enda litt til så lenge det er mulig. For å sikre bokvalitet anbefales det minimum 2,4 meter opp til taket. Men det er en del å ta hensyn til når det kommer til å grave ut gulv. Er gulvet bærende? Hvordan ligger det an med drenering og avløp, må du legge nye drensrør som ligger dypere? Går grunnmuren dypt nok, eller må du understøpe? Forhør deg med fagfolk før du setter i gang.

Rømningsveier

Alle rom som skal brukes som oppholdsrom må ha rømningsveier. Rommet må ha et vindu som går ut i friluft, og vinduet må også oppfylle krav til rømningsvindu. For å bli godkjent må vinduet ha en samlet bredde og lengde på 150 cm i åpen stilling. Bredden må ikke være under 50 cm, og høyden må ikke være under 60 cm. Om vinduet har 80 cm bredde og 70 cm lengde er altså ok. Vinduet må kunne åpnes, og det må også være mulig å komme seg ut av. Det kan heller ikke være lenger opp fra gulvet enn én meter til underkanten av vinduet, med mindre du har en fastmontert benk eller lignende under vinduet for at det skal være lettere å komme seg ut.

Lys og ventilasjon

Et godkjent rømningsvei vil oppfylle krav til krav om dagslys. Lufting med vindu vil også gjelde som tilstrekkelig ventilasjon. Dette gjelder om boligen er oppført før 1. juli 2011. For nyere bygg må vinduet tilsvare 10% av gulvarealet for å oppfylle kravene. Men det er ikke krav om at vinduet skal ha utsyn.

Ny boenhet

Dersom du skal opprette en egen boenhet i boligen din kommer det flere tekniske krav. Du må fortsatt oppfylle de kravene vi allerede har omtalt, men i tillegg kommer kravene i byggesaksforskriften (SAK10) §2-2. For at den nye boenheten skal bli godkjent må den ha alle hovedfunksjoner for bolig. Det betyr at enheten trenger bad og toalett, kjøkken, stue og soveplass. I tillegg må enheten ha egen inngang og være fysisk adskilt fra andre enheter. Søknaden for den nye boenheten må også utføres av ansvarlige foretak, sammen med prosjektering, utførelse og kontroll. I tillegg til dette kan de også komme nye krav til ekstra parkering, uteplass og lagringsplass. Boenheten må utgjøre en egen branncelle, og være utstyrt med røykvarsler og brannvarslerapparat. Når boenheten først er godkjent, er det bare å leie den ut. Du trenger altså ikke søke om utleie i tillegg til den eksisterende søknaden. Merk imidlertid at man ikke trenger å omregulere til egen boenhet for å kunne leie ut som en hybel.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Søknadsprosessen

Så lenge du ikke endrer bærende konstruksjoner eller bryter brannskiller kan du søke selv, men dette kan være tidkrevende å være sikker på at du gjør det riktig. Du er pliktig å følge regler og forskrifter, og det er også ditt eget ansvar å sørge for tilstrekkelig dokumentasjon. Mange vil nok foretrekke å overlate dette arbeidet til en ansvarlig søker, som gjerne har erfaring med dette. Selv om noen entreprenører kan ta på seg denne jobben, er det mange som foretrekker å ha en tredjepart til å være ansvarlig søker. Men de har gjerne samarbeidspartnere som kan gjøre dette, og er behjelpelig med å skaffe hjelp. Det skal også være et kontrollerende foretak som undersøker at jobben er utført forskriftsmessig. Disse kommer etter at arbeidene er utført, og skal være en uavhengig tredjepart.

Hva koster det å søke

Hovedkostnaden knyttet til søknaden, er som regel arkitektkostnader. En arkitekt tar normalt fra ca 50.000 kr for å tegne og søke bruksendring for en kjeller i en enebolig.

Selve gebyret for søknaden varierer altså fra kommune til kommune. Dette varierer mellom ulike kommuner. Gebyret skal ikke være på mer enn kommunens nødvendige kostnader. Kommunen vil behandle søknaden selv om betalingen uteblir, men vil holde tilbake byggetillatelsen inntil gebyret er betalt.

Behandlingstiden på slike søknader er på 3 uker, så lenge naboer ikke har merknader, det er i samsvar med plan- og bygningslovgivningen og du ikke trenger tillatelse fra en annen myndighet. Om søknaden ikke er avgjort innen tre uker kan du anta at tillatelse er gitt. Så lenge du oppfyller tekniske krav er kommunen pliktig til å godta søknaden, så så lenge du har alt på stell burde dette gå bra. Kommunen kan komme på tilsyn for å sjekke at du følger de tekniske kravene, og det er søkers ansvar å ha tilstrekkelig dokumentasjon.

Nabovarsel

Om arbeidet du gjør kun er innendørs og ikke berører interessene til naboer og gjenboere, er det ikke noe krav om at du sender ut nabovarsel. Men siden arbeidet med å bygge ut kjelleren ofte innebærer utgraving på utsiden og legging av ny drenering, isolasjon og avløp er du pliktig å varsle. Dette må også skje før du søker til kommunen. Nabovarselet må inneholde en beskrivelse av prosjektet. Du må da være tydelig på hva du skal gjøre så naboer kan vurdere om de blir berørt av planene. Varselet må også inneholde den samme dokumentasjonen som søknaden hvis det berører naboene, og om utbyggingen krever dispensasjon skal du oppgi det. Du må også gi naboene en frist for å komme med eventuelle merknader, som må være på minst to uker etter at varselet er sendt. Om naboen er et borettslag eller sameie, holder det å varsle styret.

Dersom naboene har merknader, må du ta hensyn til dette før søknaden sendes til kommunen. Er merknadene såpass omfattende at de fører til endringer som får betydning for andre naboer, må du sende nytt varsel. Når du søker kommunen, må du også legge ved dokumentasjon på at du har varslet naboene, og eventuelle merknader og hvordan du har forholdt deg til det. Tar det mer enn ett år fra du varsler naboene til du søker kommunen, må du sende nytt nabovarsel.

Unntak fra søknadsplikt

Selv om utbygging av kjeller ofte fører til søknadskrav, er det en del endringer du kan gjøre som ikke omfattes av søknadsplikten. Om kjelleren allerede er godkjent som bruksareal og er innenfor egen bruksenhet, kan det hende du slipper unna. Da trenger du ikke søke om oppføring av nytt baderom eller kjøkken. Du kan også skifte sluk, legge fliser og varmekabler og sette opp veggpanel. Men husk at kjelleren altså må være godkjent til varig opphold. Hvis du derimot planlegger å endre bærevegger eller bryte brannskiller må du søke. Ta kontakt med kommunen om du er usikker på om arbeidet er søknadspliktig. Det er alltid greit å være på den sikre siden.

Som sagt vil søknaden din bli godkjent så lenge du følger de tekniske kravene, så dette burde gå bra om jobben er gjort skikkelig. Registrer prosjektet ditt gratis her, og vi setter deg i kontakt med dyktige og erfarne entreprenører som sørger for at jobben blir gjort forskriftsmessig.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.