Bygge hus: Må man søke? (Regler i 2019)

Bygge hus regler

Innhold:

Del 1: Søknadsprosessen Del 2: Hva koster søknaden?Del 3: Igangsettelse av arbeid

Når man skal bygge hus kan det være krevende å sette seg inn i søknadsprosessen. Kan man søke til kommunen selv? Hvis ikke, hva slags fagfolk må man hyre inn til å utføre søkingen? Og hvor lang tid tar vanligvis en slik søknadsprosess? I denne artikkelen får du en innføring søknadsarbeidet som inngår når man skal bygge hus. Du kan blant annet lese om hvilke roller som inngår i søknadsprosessen, hvilke fagpersoner du må engasjere, og hvor lang tid du må beregne. Vi går også gjennom hvilke alternativer du har når det gjelder organisering av prosjektet, samt hvordan du finner de beste entreprenørene til byggingen av ditt nye hus.

Må man søke?

Ved nybygg må man alltid søke til kommunen. Søknaden må være innvilget før noe som helst av byggearbeidet kan begynne. Her finnes det en rekke regler som vil påvirke prosjektet. Blant annet må du ta hensyn til utnyttelsesgrad av tomten, avstand til naboer, avstand til offentlige veier osv. I tillegg finnes det ofte reguleringsplaner som gjelder spesifikt for området. Disse legger ytterligere føringer for hva som er lov å bygge på din tomt.

Hvordan foregår søknadsprosessen?

Det finnes hovedsakelig to ulike måter å søke til kommunen på. Man kan enten søke i en ett-trinns-søknad eller en to-trinns-søknad. En to-trinns søknad vil være det vanligste når man skal bygge et nytt hus. Her søker man først om en rammetillatelse, basert på tegninger fra arkitekt. Dette vil typisk være tegninger som viser størrelse, fasade og plassering i terrenget. I trinn nummer to søker man om igangsettingstillatelse. Dette gjør man når man har alle de utførende entreprenørfirmaene klare. I søknaden til kommunen vil det være nødvendig at disse firmaene erklærer ansvar på sine respektive fagområder.

Dersom du allerede har alle utførende entreprenører klare før du skal sende inn søknaden, kan det være nok med en ett-trinns-søknad. Dette er mindre vanlig på så store prosjekter som bygging av ny bolig.

Dersom du i forkant av søkingen er i tvil om hvorvidt prosjektet vil bli godkjent, kan du be om en forhåndskonferanse med kommunen. Her kan du få et visst inntrykk av hva som vil bli godkjent og hvilke rammer prosjektet isåfall må holdes innenfor. Etter forhåndskonferansen vil søknadsprosessen se lik ut, og man kan fortsatt velge både ett-og to-trinns søking. Merk at dersom man søker om dispensasjon fra reguleringsplanen, så må man automatisk søke i to trinn.

Hvem er involvert i søknadsprosessen?

Når du skal i gang med å bygge nytt hus, vil det være flere ulike roller involvert i søknadsprosessen. Under går vi gjennom disse rollene og hvilke oppgaver de har:

Tiltakshaver: Som boligeier vil din rolle i søknadsprosessen være tiltakshaver, altså den som står som oppdragsgiver i prosjektet.

Ansvarlig søker: Når du skal bygge nytt hus må du engasjere en ansvarlig søker. Dette er en fagperson som utfører søknadsarbeidet. Vanligvis er ansvarlig søker en arkitekt, men andre egnede fagfolk kan også ta på seg oppgaven. Det er ansvarlig søker som klargjør alle papirer, varsler naboer om prosjektet og sørger for at hvert firma erklærer ansvar på sine fagfelt.

Ansvarlig prosjekterende: I ethvert byggeprosjekt må et firma eller en person påta seg ansvar for prosjekteringen. Prosjektering er planleggingen av hvilke materialer og byggemåter som skal brukes i alle deler av prosjektet. Har du valgt å skrive kontrakt med kun ett firma (totalentreprise), vil ansvaret for hele prosjektet ligge hos hovedentreprenøren. Likevel kan det hende at noen av underentreprenørene gjør detaljprosjekteringen på sine fagfelt. Skriver du kontrakt med entreprenører for hvert fagfelt (del entreprise), ligger hovedansvaret for prosjekteringen hos deg, eller ofte hos arkitekten. Ofte er det samme firma som utfører selve arbeidet som utfører detaljprosjekteringen på sitt område.

Ansvarlig utførende: Ansvarlig utførende er de firmaene som utfører det fysiske arbeidet på hvert fagfelt. I søknadsprosessen må hvert firma erklære ansvar for at arbeidet på sitt fagfelt vil bli utført korrekt og i henhold til alle regler og forskrifter.

Ansvarlig kontrollerende foretak: I noen tilfeller vil kommunen kreve at en ekstern tredjepart utfører en kontroll etter at arbeidet er utført. Dette gjelder for eksempel som standard ved oppføring av nye våtrom. Firmaet som utfører slike kontroller kalles ansvarlig kontrollerende foretak.

Det er altså ikke du (tiltakshaver) som utfører søknadsarbeidet. Dette vil det være ansvarlig søker som tar seg av. Videre kan du lese om hvor mye kostnader og tid man bør beregne til søknadsprosessen.



Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster det å søke om byggetillatelse?

Prisen for å søke om byggetillatelse vil variere avhengig av hvilken kommune du bor i.  Gebyret kan koste alt fra 0 til 45.000 kroner, avhengig av kommune og type prosjekt. Derfor lønner det seg å sjekke nettsidene til din kommune for et nøyaktig svar. Vær oppmerksom på at prosjekter som krever dispensasjon fra regler eller reguleringsplaner, kan gi et betydelig dyrere søknadsgebyr. Dersom du søker for et prosjekt der arbeidet allerede er påbegynt, kan du risikere å motta en tilleggsgebyr på 50 % av det originale gebyret. I slike tilfeller er det også mulig at du ikke får prosjektet godkjent. Da er du nødt til å rive det arbeidet som har blitt gjort så langt. Husk derfor alltid å søke før du igangsetter noe som helst arbeid.

Hvor lang tid tar det å søke til kommunen?

På samme måte som søknadsgebyret kan variere, vil også behandlingstiden variere avhengig av hvilken kommune du skal bygge i. Ifølge regelverket skal egentlig byggesøknader være ferdigbehandlet innen 12 uker, likevel er det ikke alle kommuner som har kapasitet til dette. Noen steder kan det ta ned mot tre dager, mens du i andre kommuner må vente 21 uker eller mer. Det er altså kommunen du bor i som avgjør hvor lang tid behandlingstiden vil ta. Dette vil også variere avhengig av om du søker i en ett-eller to-trinns-søknad. Normalt vil en ett-trinns søknad ha behandlingstid på 3 uker.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvordan organisere prosjektet?

Det er vanlig å skille mellom tre måter å organisere et byggeprosjekt: totalentreprise, generalentreprise eller delt entreprise. Ved totalentreprise er det ett firma som har det overordnede ansvaret for hele prosjektet. Du skriver kun kontrakt med dette ene firmaet og de står for prosjektering og utførelse. For arbeid den selv ikke utfører, har hovedentreprenøren ulike underentreprenører.

Ved en generalentreprise, skriver du separat kontrakt på arkitekt/prosjektering, men har én kontrakt på alt av utførende arbeider. Dette er den vanligste organiseringsformen for oppføring av arkitekttegnede boliger.

Ved delt entreprise skriver du kontrakter med ulike entreprenørfirmaer for alle de relevante fagfeltene. Da er det ditt ansvar å organisere og koordinere arbeidet. Dette er en krevende oppgave, og det er ikke anbefalt å påta seg dette ansvaret om man ikke har den nødvendige erfaringen og kompetansen. Et alternativ er å engasjere en ekstern prosjektleder som koordinerer de ulike entreprisene.

En viktig forskjell mellom de ulike entrepriseformene, er ansvarsforhold. Ved totalentreprise ligger alt ansvar hos hovedentreprenøren. Ved delt entreprise har hvert firma kun ansvar for sitt fagfelt. Det kan altså være lettere å avgjøre ansvarsspørsmålet hvis du har valgt totalentreprise. Ved en generalentreprise er hovedentreprenør ansvarlig for alle utførende fag. Dette er svært praktisk dersom man avdekker feil eller mangler i arbeidet som har blitt utført. Ved delt entreprise kan det være vanskelig å avgjøre hvilket fagområde feilen kan spores tilbake til.

Hvordan finne rett entreprenør?

Uavhengig av hvilken entrepriseform du velger, det er viktig at du finner rett entreprenør til å bygge ditt nyt hus. Firmaene du vurderer bør ha omfattende erfaring og kompetanse fra sitt fagfelt, og må ha alle formaliteter i orden.

For å finne kompetente og pålitelige entreprenører og håndverkerfirmaer, kan du bruke gratistjenesten Byggstart. Vi jobber kontinuerlig med kvalitetssikring av aktørene på vår plattform. På den måten kan du være trygg på at firmaene du henter inn, har alle godkjenninger og referanser i orden. Vi har også oversikt over firmaenes økonomiske situasjon, og du blir kun matchet med solide entreprenører.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.