Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Ombygging av hus: Må man søke?

Enkelte ombyggingsprosjekter krever byggetillatelse. Sjekk når du må søke, og om du kan sende søknaden selv eller må overlate det til fagfolk. Husk at det er ditt ansvar som huseier å sikre at huset til enhver tid er lovlig bygd og følger regelverket. Kommunen kan gi deg bøter eller kreve at huset føres tilbake til opprinnelig stand hvis du mangler nødvendige byggetillatelser.

De generelle reglene finnes i Plan- og bygningsloven, men ofte setter lokale reguleringsplaner strengere krav. Hvis du er i tvil om du er søknadspliktig, er det alltid en god idé å snakke med Plan- og bygg i din kommune.

Ombygging innvendig

Fra 1. januar 2012 ble søknadsplikten for våtromsarbeid opphevet. I dag har du derfor ganske stor frihet til å gjøre hva du vil innvendig i huset uten å søke. Men du trenger fortsatt å søke hvis du endrer bærende konstruksjon, bygger slik at en branncelle blir brutt, oppretter en ny boenhet eller hvis du trenger bruksendring.

Bruksendring er aktuelt når du for eksempel bygger bad på hobbyrommet. Dette blir i lovverket kalt for «bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel».

I boliger er nemlig alle rom definert enten som hoveddel eller tilleggsdel. Alle oppholdsrom er definert som hoveddel, mens alle de delene av boligen som ikke er egnet som oppholdsrom blir kalt tilleggsdel, for eksempel bod eller hobbyrom.

Du kan altså ganske uproblematisk flytte badet til soverommet eller kjøkkenet til stua så lenge begge disse rommene er hoveddel i huset. Men du kan ikke flytte kjøkkenet (hoveddel) til en bod (tilleggsdel) uten å søke om bruksendring først.

Byggteknisk forskrift inneholder også en rekke bestemmelser og krav for at et rom skal være godkjent for varig opphold. Direktoratet for byggkvalitet har laget en nyttig veiviser på nett som hjelper deg i denne jungelen av regler for bruksendring.

For bruksendring kan du søke selv, men da står du også selv ansvarlig for at alle tekniske krav blir fulgt.

Ildsted

Installasjon, vedlikehold, endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle, kan du gjøre uten å søke om tillatelse. Det er meldeplikt til feiervesenet ved installering av ildsted. Oppføring av skorstein eller pipe er søknadspliktig.

Tilbygg og påbygg

Mange tror at tilbygg og påbygg er det samme, men det er det ikke. Et påbygg er en utvidelse av huset uten at grunnflaten blir økt, for eksempel ved at du bygger på en etasje til. Forenklet kan vi si at påbygg skjer i høyden og tilbygg skjer i breddene. Et vanlig påbyggingsprosjekt er bygging av en ekstra etasje på huset. Påbygg er alltid søknadspliktig, og både søknaden og gjennomføringen av prosjektet må overlates til fagfolk.

Tilbygg, derimot, er en utvidelse som normalt medfører en økning av husets grunnflate. Du slipper å søke om tillatelse dersom tilbygget ikke overskrider 15 kvm. Før gjaldt det også begrensninger for tilbygg med varig opphold, men nye regler fra 2021 har forenklet dette. Du trenger kun søke om tillatelse for bygging av rom (også for varig opphold eller beboelse) om samlet bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA) overskrider 15 kvadratmeter.

Hvis tilbygget er over 15 kvadratmeter, men under 50 kvadratmeter, og ikke beregnet på "varig opphold", må du søke om byggetillatelse, men du kan selv stå som avsender av søknaden.

Ved store tilbygg over 50 kvadratmeter, må fagfolk stå for prosjektering og byggesøknad.

Terrasse

Bygging av terrasse på bakken er normalt ikke søknadspliktig. «På bakken» tilsier at terrassen ikke er understøttet, men den må likevel kunne bygges opp så mye at treverket ikke ligger direkte på bakken. Høyden vil kunne bli opp til 50 cm.

Endre fasaden

Vesentlige fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men "fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse” er unntatt fra søknadsplikt.

Om bygningens karakter endres, er noe som konkret blir vurdert i hvert tilfelle. Normalt vil man for eksempel kunne skifte ut dører, vinduer eller kledning uten å søke.

Opprette ny boenhet

Enda mer omfattende er det hvis du ønsker å dele huset opp i flere boenheter, noe som kan være aktuelt om du ønsker å skille ut en kjellerleilighet som en egen boenhet.

Prosjektering, søknad, utførelse og kontroll i forbindelse med opprettelse av ny boenhet må da utføres av ansvarlige foretak.

Byggesaksforskriften ramser opp kravene for når en enheten er å regne som egen boenhet:

a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,

b) har egen inngang og

c) er fysisk atskilt fra øvrige enheter

Hvem kan søke?

Hvis du har lov til å gjøre jobben selv, kan du også sende inn søknaden selv. Du kan for eksempel selv søke om bruksendring og tilbygg, hvis tilbygget er under 50 kvadratmeter. I dag kan du enkelt sende søknaden elektronisk gjennom ByggSøk. ByggSøk gir deg veiledning som kvalitetskontrollerer søknaden. Hvis du foretrekker gamlemåten, kan du også sende byggesøknaden per post.

Hvis ombyggingen krever en fagperson, må fagpersonen fylle ut og sende inn søknaden for deg. En fagperson er ofte en arkitekt, ingeniør eller entreprenør, og de blir da ansvarlig for ombyggingen, det som i lovverket kalles ansvarlig søker.

For mindre tiltak kan entreprenøren som skal gjøre jobben ofte organisere søknaden for deg, mens på større prosjekter (som større tilbygg eller nybygg), er det vanlig at arkitekten organiserer innsending av søknaden og står som ansvarlig søker. Ved bruk av entreprenør må firmaet som står som ansvarlig søker ha denne godkjenningen fra Direktoratet for Byggkvalitet.

Hvor lang tid tar det å søke?

Hvor lang tid det tar å få byggetillatelse varierer både med type ombyggingsprosjekt og fra kommune til kommune. Noen kommuner gir tillatelse nesten på dagen, mens andre drøyer det mye lengre.

Etter plan-og bygningsloven har kommunene noen klare tidsfrister i byggesaker. I mindre tiltak er behandlingstiden 3 uker. Søknader med dispensasjoner, uttalelser eller andre spesielle forhold har 12 ukers saksbehandling. I byggesaker med 12 ukers saksbehandlingstid skal deler av byggesaksgebyret tilbakebetales hvis kommunen ikke overholder saksbehandlingsfristen. Merk at det ofte blir flere runder med oppdatering av dokumentasjon, så søknadsprosessen kan strekke ut betydelig lengre enn 12 uker i kompliserte saker.

I byggesaker med 3 ukers saksbehandlingstid kan du starte å bygge hvis du ikke får svar innen 3 uker hvis følgende vilkår er oppfylt:

- Det er ikke nødvendig med tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet.

- Søknaden er komplett, altså at søknaden inneholder all nødvendig informasjon.

- Tiltaket er i samsvar med plan- og bygningslovgivningen og gjeldende planer

- Ingen merknader fra gjenboere / naboer.

Hvordan komme i gang?

Det første steget i en søknadsprosess er gjerne å komme i kontakt med noen som kan søke for deg, med mindre man kan søke selv. Her er det som regel arkitekter kommer inn i bildet, da de både kan tegne den nye løsningen og sende inn søknaden for deg. Når man har et underlag som er klart for prising fra entreprenører, kan du registrere prosjektet ditt på Byggstart. Byggstart er en tjeneste som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Byggstart sjekker kredittrating, godkjenninger og referanser, og kobler deg med entreprenører som er godt kvalifisert for ditt prosjekt.