Garasje under bakken: Må man søke? (Regler i 2019)

Garasje under bakken regler

Innhold:

Del 1: Må man søke?Del 2: Søknad, priser og prosessDel 3: Hvordan finne de rette fagfolkene?

Skal man bygge en underjordisk garasje, er det helt nødvendig å sette seg inn i de relevante søknadsreglene. I denne artikkelen tar vi for oss de vanligste spørsmålene knytter til søking på denne typen prosjekter. Vi går gjennom rollene som er involvert i en byggesøknadsprosess, hva søkingen vil koste og hvilke godkjenninger entreprenørene bør ha. I tillegg kan du lese om hvilke andre krav du bør stille til håndverkerne du velger.

Må man søke for å bygge garasje under bakken?

I utgangspunktet er det mulig å bygge garasje under bakken uten å søke om tillatelse. Det forutsetter imidlertid at visse krav er oppfylt:

Makshøyde over terrenget: Garasjen kan maksimalt stikke 0,5 meter opp over terrenget, slik terrenget er i dag. Overstiger garasjen denne grensen, vil den ikke lenger regnes som underjordisk, og dermed regnes som BYA (bebygd areal). De fleste kommuner har en maksgrense på BYA, ofte på 20 % eller 25 %. Må du endre terrenget for at garasjen skal kunne regnes som underjordisk, må du søke. Senere i artikkelen får du en oversikt over hvordan søknadsprosessen fungerer.

Merk at også en garasje over bakken kan være unntatt søknadsplikt. Den må isåfall være på mindre enn 50 kvm og oppfylle visse krav til makshøyder og minimumsavstander. Les mer om dette på DiBK sine sider om dette temaet.

Terrengendring: Dersom byggingen av en underjordisk garasje krever at terrenget endres betydelig, vil dette kunne utløse søknadsplikt. Det finnes også noen terrengendringer du kan gjennomføre uten å måtte søke. Du kan blant annet bygge støttemur på inntil 1 meter i høyde, så lenge den ligger minst 1 meter fra nabogrenser. Du kan også bygge støttemur på inntil 1,5 meter dersom den ligger mer enn 4 meter fra nabogrensen. Terrengendringer som er større enn dette krever normalt at du søker til kommunen.

Bruk: Dersom garasjen skal brukes til beboelse eller varig opphold, er du som huseier, søknadspliktig. Dette vil igjen stille nye krav til rømningsveier og lignende, noe som kan gjøre byggeprosjektet svært omfattende. Dette gjelder ikke fasiliteter som arbeidsrom eller verksted. Slike rom stiller imidlertid egne krav til gasstetting inn mot rommet der biler skal oppbevares.

Minimumsavstander: Det finnes også bestemmelser for hvor nærme offentlige veier du kan bygge. I tillegg må bygningen ha en viss avstand til sjø og jernbanespor. Disse reguleringene varierer mellom ulike kommuner.

Vann- og avløpsrør: Du kan ikke bygge over vann- og avløpsrør. Isåfall må du finne en alternativ plassering av den underjordiske garasjen.

BRA og andre kommunale bestemmelser: I tillegg til avstander til vei, sjø og jernbane, finnes det krav som variere rmellom ulike kommuner. Noen kommuner opererer med maksimal BRA (bruksareal) på tomten, selv om de fleste bare har reguleringer på BYA (bebygd areal). En underjordisk garasje teller som BRA, men ikke BYA. I tillegg kan det finnes reguleringsplaner og andre bestemmelser for hva du kan bygge på nettopp din eiendom. Her lønner det seg å kontakte kommunen, dersom du er i tvil om hva som gjelder ditt prosjekt.

Dersom ikke samtlige av kravene er oppfylt, må du søke Plan og Bygg i din kommune, om byggetillatelse. Dette må du gjøre med hjelp fra en ansvarlig søker. Dersom du har funnet ut at ditt prosjekt trolig krever søking, trenger du altså ikke sette deg inn i det fullstendige regelverket. Dette er det Ansvarlig Søker som tar seg av. Les mer om de ulike rollene involvert i en søknadsprosess i neste punkt.

Få pristilbud på ditt prosjekt: Legg ut jobben på Byggstart.no

Hvem er involvert i søknadsprosessen?

Disse rollene vil være involvert når du skal sende byggesøknad til kommunen.

Tiltakshaver: I søknadsprosessen vil din rolle være tiltakshaver. Du fungerer som oppdragsgiver, og vil normalt eie tomten der byggingen skal foregå.

Ansvarlig søker: Ansvarlig søker tar seg av alle de praktiske aspektene ved søkingen. Det vil si alt fra å hente inn eventuelle innvendinger eller klager fra naboer, til å ha oversikt over hvilke tiltak som utløser søknadsplikten for ditt prosjekt. Ansvarlig søker er gjerne en arkitekt, eller annen egnet fagperson som påtar seg søknadsarbeider.

Ansvarlig prosjekterende: Ansvarlig prosjekterende er firmaet som erklærer ansvar for prosjektering på de ulike fagområdene. Ofte er det en totalentreprenør som har ansvar for prosjekteringen av hele prosjektet, selv om underentreprenører kan gjøre detaljprosjektering på sine fagfelt.

Ansvarlig utførende: Dette er de firmaene som utfører det fysiske arbeidet på hvert fagfelt. Når man skal bygge underjordisk garasje vil typiske fagfelt være graving og grunnarbeid, forskalingsarbeider, støping og elektrikerarbeid.

Ansvarlig kontrollerende foretak: I noen tilfeller stiller kommunen krav til at arbeidet må kontrolleres av en ekstern tredjepart. Firmaet som utfører denne kontrollen, kalles ansvarlig kontrollerende foretak.

Hva koster det å søke?

Under finner du en oversikt over kostnadene du bør beregne hvis skal søke om å bygge en garasje under bakken.

Ansvarlig søker: Ansvarlig søker jobber med klargjøring og formulerer alle de nødvendige søknadsdokumentene. For en underjordisk garasje vil denne jobben typisk kunne komme på mellom 10.000 og 30.000 kroner. Merk at tegninger og prosjektering kommer i tillegg til dette arbeidet. Totalkostnaden til en arkitekt for et slikt prosjekt vil som regel beløpe seg til over 50.000 kr.

Gebyr til kommunen: Dette vil variere avhengig av kommunen du bor i. Gebyret vil normalt ligge et sted mellom 5.000 og 15.000. Her er det flere faktorer som spiller inn. Både hvilke tiltak som utløser søknadsplikt og størrelsen på bygget, vil ha en effekt på gebyret. Dersom du i tillegg må søke om dispensasjon fra visse byggeregler, vil søknadsgebyret også kunne bli høyere enn 15.000.

Arbeid fra entreprenør: Normalt vil ikke entreprenøren sette opp en egen budsjettpost. Du bør likevel forvente noe arbeid i forbindelse med ansvarserklæring. Dette utgjør gjerne rundt 2.000-5.000 kroner.

Totalt: Basert på tallene over, vil søknadsprosessen koste fra 17.000 til over 50.000. Dette vil avhenge av rekke faktorer, og det er derfor vanskelig å si noe nøyaktig om hva ulike prosjekter vil koste. I tillegg kommer utarbeidelse av selve tegningene og prosjekteringen før man kan begynne å bygge.

Dersom det viser seg at ditt prosjekt er søknadspliktig, kan du kontakte kommunen for å finne ut nøyaktige søknadsgebyrer. Du kan også be om en forhåndskonferanse med kommunen. Her kan du få info om hva som vil utløse søknadsplikt og behov for eventuell dispensasjon, og hvilke prosjektrammer du må holde deg innenfor for å få prosjektet godkjent. Entreprenør har ofte oversikt over søknadsreglene, og kan også hjelpe deg å finne en egnet ansvarlig søker.

Hvor lang tid tar det å søke?

Også her vil svaret avhenge mye av hvor prosjektet skal gjennomføres. I Oslo er normal behandlingstid på 3 uker, dersom søknaden som sendes inn er komplett. Har søknaden mangler, eller det finnes andre forhold som skaper tvil, vil behandlingstiden utvides til 12 uker. Standard behandlingstid blir automatisk utvidet til 12 uker hvis man skal søke om dispensasjon fra gjeldende byggeregler.

I mindre kommuner finnes sjeldent standardiserte behandlingstider. Her er behandlingstiden mer varierende, og i noen tilfeller lenger. Det lønner seg derfor å kontakte kommunen for å finne ut hvilke tidsrammer som vil gjelder for ditt prosjekt.

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Hvilke godkjenninger må firmaene ha?

I Norge har vi visse godkjenningsordninger for håndverkere og ansvarlige roller som er involvert i et byggeprosjekt. Sentral Godkjenning er en frivillig godkjenning som viser til at firmaet har:

  • Omfattende og korrekt erfaring på sitt fagfelt.
  • Gode rutiner for kvalitetssikring.
  • Har betalt alle skatter og avgifter.

Det stilles ikke krav til at hverken ansvarlig søker, ansvarlig utførende eller ansvarlig prosjekterende innehar sentral godkjenning. Sentral Godkjenning fungerer likevel som en ekstra trygghet for deg som kunde. Ordningen fungerer slik at firmaer med Sentral Godkjenning blir automatisk godkjent til jobben når de erklærer ansvar for et prosjekt. Firmaer som ikke har godkjenning vil også bli godkjent, så lenge de har rett kompetanse og erfaring til å utføre arbeidet. Firmaet som skal utføre elektriske arbeid er lovpålagt å inneha DBS-godkjenning.

Neste steg: Finne entreprenør til din garasje under bakken

Når du har skaffet deg oversikt over søknadsreglene som gjelder ved bygging av garasje under bakken, er neste steg å å hente inn pristilbud fra håndverkere. Når du bygger en underjordisk garasje er det viktig at håndverkerne som utfører arbeidet har solid og god erfaring på dette området. Entreprenørene bør derfor kunne vise til flere vellykkede og tilsvarende prosjekter.

Ved å velge håndverkere med lang og relevant erfaring, kan du være sikker på at de har evnen til å utføre arbeidet effektivt og feilfritt. I Byggstart jobber vi kontinuerlig med kvalitetskontroll av håndverkere. Når du henter inn entreprenører fra vårt nettverk, kan du derfor være trygg på at firmaet har både kompetanse, erfaring og alle formaliteter på plass. Registrerer du prosjektet ditt hos Byggstart hjelper vi deg med å finne de entreprenørene som egner seg best til å bygge din garasje under bakken.

Neste steg:

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.