Å bygge på huset er blant de mest omfattende prosjektene du kan gjøre på en bolig. Du utvider boligen, du må kanskje gjøre endringer i de bærende konstruksjonene, og i flere tilfeller må du gjennom en byggesøknad. Gjør du forberedelsene grundig, er det likevel ingenting i veien for at prosjektet resulterer i en flott utvidelse av boligen.

Denne seksjonen av guiden handler om det du bør ha på plass før du kontakter noen: Hva du faktisk skal bygge, hva det kommer til å koste, og hvem som skal tegne og utføre jobben.

Hva skal du bygge?

Det første du må gjøre, er å finne ut hva du skal bygge. Et viktig skille er mellom tilbygg og påbygg.

Dette er begreper som ofte brukes om hverandre, på tross av at det er snakk om to ulike byggeprosjekter.

Et tilbygg er en utvidelse av bygningens grunnflate.

Et påbygg, derimot, er en utvidelse av boligen i høyden. Man bygger altså en ny etasje oppå den eksisterende konstruksjonen. Takopplett, arker og takløft defineres også som påbygg i søknadsøyemed.

Det tredje alternativet, er underbygg. Dette innebærer utgraving og innredning av kjeller under eksisterende bolig.

Skillet har direkte praktisk betydning for hva du må søke om. Et tilbygg under 15 kvadratmeter kan slippe unna søknadsplikt, mens et påbygg alltid krever søknad og et ansvarlig foretak som står for den.

Bruk tid på å planlegge

Vær tidlig ute med å forberede prosjektet. På den måten kan du stille forberedt i alle deler av prosessen, noe som gjør at arbeidet går raskere.

Sett opp budsjettet først

Sett av tid til å utarbeide et detaljert og nøyaktig budsjett. Undersøk hva du kan forvente av kostnader knyttet til materiale og håndverkere. Sett deretter opp budsjettet og hold deg til det.

Legg inn en buffer på toppen av summen. Når du bygger på et hus som allerede står, er det ikke uvanlig med uforutsette funn i konstruksjonen, og et budsjett uten slingringsmonn vil kunne ryke ved slike funn. Vi går gjennom hva prosjektet koster lenger ned i guiden.

Hvem skal tegne prosjektet?

For større påbygg er det første steget å engasjere en arkitekt. Her bør du se etter arkitekter med gode referanser fra tilsvarende prosjekter.

Er prosjektet mindre eller lite komplekst, kan det være tilstrekkelig med en teknisk tegner eller en ingeniør. Du kan også gå direkte på en entreprenør, siden en del entreprenører har prosjekterings- og tegnekompetanse internt eller kan organisere det for deg.

Husk likevel at det sjelden lønner seg å binde seg til en entreprenør før du har fått et endelig pristilbud, og det pristilbudet får du ikke før prosjektet er tegnet og prosjektert. Derfor velger de fleste å kontakte en arkitekt eller et prosjekterende firma som utarbeider et prisingsunderlag, før entreprenørene kontaktes.

Finn entreprenør i god tid

Vær tidlig ute med å finne en entreprenør. Dyktige håndverkere er populære. Det er ikke sikkert de er tilgjengelig dersom du er sent ute. Start derfor anbudsrunden i god tid, slik at du kan velge den entreprenøren du ønsker deg. En entreprenør med relevant erfaring, kan også se løsninger du ikke tenker på selv.

Når du skal finne entreprenører, er det viktig at du er nøye med hvem du velger. Byggstart er en tjeneste som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Byggstart sjekker kredittrating, godkjenninger og referanser, og kobler deg med entreprenører som er godt kvalifisert for ditt prosjekt.

Hvordan skal jeg organisere prosjektet?

Når du skal bygge på huset, må du bestemme hvordan prosjektet skal organiseres. I hovedsak står valget mellom to former:

• Totalentreprise
• Delt entreprise

Valget avgjør hvor mange kontrakter du sitter med, hvem som koordinerer håndverkerne, og hvem som bærer ansvaret dersom fremdriften stopper opp eller noe går galt.

Totalentreprise

Totalentreprise innebærer at du kun skriver kontrakt med ett firma. Dette firmaet står da ansvarlig for å hente inn håndverkere på alle de relevante fagområdene.

Totalentreprenøren er som oftest et tømrerfirma, og utfører snekkerarbeid selv. I tillegg har de flere underleverandører som står for det øvrige arbeidet.

Dette er som regel firmaer totalentreprenøren vet at vil gjøre en god jobb.

Totalentreprenøren er ansvarlig for koordinering, gjennomføringen av prosjektet, og det ferdige produktet. Totalentreprenøren tar vanligvis et påslag på 10 til 15 prosent på arbeidet utført av underentreprenører.

Delt entreprise

Om du velger delt entreprise, er det du som står ansvarlig for gjennomføringen av prosjektet. Du må selv kontakte alle de relevante fagområdene, og koordinere arbeidet dem imellom, og det er du som må sørge for at fremdriftsplanen blir overholdt.

Dette kan være en måte å redusere utgiftene på, siden du slipper påslaget til totalentreprenøren. Til gjengjeld forutsetter det at du har den nødvendige erfaringen med å koordinere byggeprosjekter. I praksis betyr koordinering at du må vite hvilket fag som skal inn når, og sørge for at ingen møter opp til et underlag som ikke er klart. Blir rekkefølgen feil, blir det du som betaler for ventetiden.

Reduser kostnadene ved totalentreprise

Det finnes også måter totalentreprise kan bidra til å gjøre prosjektet billigere. Totalentreprenøren har ofte samarbeidet lenge med sine underleverandører, og vil i noen tilfeller ha forhandlet frem en god pris. Dessuten arbeider de ofte effektivt sammen, noe som kan spare deg penger.

I Byggstart ser vi at de fleste velger totalentreprise, med mindre man har både erfaringen og tiden som kreves for å organisere prosjektet selv.

Hva koster det å bygge ut?

I Byggstart har vi samlet mange kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere i vår plattform. Over de siste årene har vi samlet priser på gjennomførte prosjekter i en database, som gir innsikt i hva ulike prosjekter normalt koster.

Vi ser at gjennomsnittlig pris for å bygge på huset, er 44.000 kroner per kvadratmeter. Denne prisen inkluderer alt av arbeid, materialer og administrativt arbeid. De fleste slike prosjekter ender opp et sted mellom 35.000 kroner og 67.000 kroner per kvadratmeter. Her er det altså store variasjoner, og hvor man lander avhenger både av kompleksitet på prosjektet, og standard.

Hva koster de ulike måtene å bygge ut på?

Tallene over gjelder å utvide boligens grunnflate, altså et tilbygg. Skal du i stedet bygge i høyden eller nedover, ser tallene noe annerledes ut.

Påbygg og underbygg ligger høyere enn tilbygg fordi begge griper inn i den eksisterende konstruksjonen. Ved et påbygg må bygget tåle vekten av en etasje til, og noen boliger må forsterkes før det lar seg gjøre. Ved et underbygg må grunnmuren sikres mens det graves.

Hva påvirker prisen mest?

Dette er faktorene som påvirker prisen mest når du skal bygge på huset:

• Størrelse
• Standard
• Kompleksitet
• Adkomst
• Arbeid med vann og avløp
• Søknadsbehov

Skal du bygge ut i høyden med et påbygg, er hvor mye du må gjøre med bygningen som allerede står den største enkeltfaktoren. Noen boliger er dimensjonert for et påbygg fra før og slipper unna forsterkning av konstruksjonen. I andre tilfeller må det gjøres betydelige grep på bygningsmassen før arbeidet kan begynne.

Takform og kompleksitet ved takarbeidet generelt, vil også være en viktige faktorer.

Hva kommer i tillegg?

Kvadratmeterprisen dekker selve byggingen. Utenom dette kan kostnader tilknyttet følgende komme:

• prosjektering og tegning
• arkitekthonorar
• byggesaksgebyret til kommunen

Gebyret varierer fra kommune til kommune, så det må du sjekke lokalt. Legg disse postene inn i budsjettet fra starten, ikke som noe du tar stilling til underveis.

Må jeg søke når jeg skal bygge på huset?

Om du må søke, avhenger av hva du bygger og hvor stort det blir. Grovt sagt kan små tilbygg slippe søknad, mens alt som utvider boligen i høyden alltid krever søknad.

Tilbygg

Et tilbygg på 15 kvadratmeter eller mindre er ofte søknadsfritt. Det finnes imidlertid vilkår som må være oppfylt for å slippe søknad.

Tilbygget må være understøttet, det kan ikke gå over to etasjer, og det må normalt stå minst 4 meter fra nabogrensen. Blir tilbygget større enn 15 kvadratmeter, må du søke. Opp til 50 kvadratmeter kan du fylle ut og sende søknaden selv, uten å bruke et ansvarlig foretak. Husk at det er andre forhold som kan utløse søknadsplikt, både lokale og nasjonale, så sjekk alltid hva som gjelder for akkurat ditt prosjekt.

Påbygg

Skal du bygge i høyden, er prosjektet alltid søknadspliktig, uansett hvor lite det er. Det gjelder arker, takløft, takopplett og en hel ny etasje. Her kan du heller ikke søke selv: Søknaden må sendes inn av et foretak med ansvarsrett.

Frittstående bygg

Et frittstående bygg på inntil 50 kvadratmeter kan du sette opp uten å søke, så lenge det ikke skal brukes til beboelse eller overnatting.

Bygget kan bare ha én etasje, det kan ikke ha kjeller, og det må stå minst 1 meter fra nabogrensen og fra andre bygninger på eiendommen. Mønehøyden kan ikke være over 4 meter og gesimshøyden ikke over 3 meter. Merk at dette er noen av kravene som gjelder for å slippe søknadsplikt: Det finnes flere, og det kan også være lokale bestemmelser som utløser søknadsplikt der du bor.

Når du ikke må søke

I tilfeller der prosjektet ikke krever søking, er det alltid regler og krav som du må forholde deg til. Tiltaket må være i samsvar med plan- og bygningsloven, kommunens arealplan og reguleringsplanen for din eiendom. Reguleringsplanen kan for eksempel begrense hvor stor del av tomta som kan bebygges, og den grensen gjelder uansett hva unntakene sier. Den enkleste måten å få oversikt på, er å kontakte kommunen.

Husk også at du må melde ifra til kommunen når tiltaket er ferdigstilt, uavhengig av søknadsplikt. Dette skyldes at alle nye bygg skal tegnes inn i kommunens kartdata.

Kan jeg bygge på huset selv?

Når du bygger på huset, er det flere oppgaver du kan ta selv. Men spørsmålet har to sider: Hva du har lov til å gjøre, og hva det er lurt at du gjør. De to henger ikke alltid sammen.

Hva kan du ikke gjøre selv?

Noe arbeid er forbeholdt fagfolk uansett hvor hendig du er. Elektrisk arbeid må, med noen få unntak, utføres av et registrert elektroforetak. Det er lovpålagt, og gjelder også om du bare skal trekke en kurs ut i det nye tilbygget. Du skal også være veldig forsiktig med rørarbeid. Som DiBK sier:

Vi anbefaler at du bruker en rørlegger til alt som har å gjøre med vannrør og koblinger. En del arbeider er det dessuten krav om at en rørlegger utfører.

I tillegg må selve byggesøknaden sendes inn av et foretak med ansvarsrett når prosjektet er stort nok, og det gjelder alltid ved påbygg i høyden. Dette handler om hvem som står ansvarlig overfor kommunen, ikke om hvem som svinger hammeren.

Selvbygger

Det finnes ett viktig unntak. Du kan søke om ansvarsrett som selvbygger når du bygger din egen bolig eller fritidsbolig. Da gjelder ikke de vanlige kravene til ansvarlige foretak, men du må sannsynliggjøre overfor kommunen at du har riktig kompetanse og arbeidet blir utført i samsvar med lov og forskrift. Ordningen gjør det mulig å ta en større rolle i ditt eget prosjekt. Den fjerner ikke ansvaret, den flytter det til deg.

Vær realistisk

For alt det andre er det din egen kompetanse og tid som setter grensen. Ha et realistisk syn på hva du rekker, særlig dersom du har engasjert håndverkere i tillegg. Påtar du deg oppgaver du ikke har evner eller tid til, stopper prosjektet opp, og da er det bedre å overlate jobben til en profesjonell.

Om du planlegger å gjøre mye selv, burde du alltid rådføre deg med en håndverker først. En fagperson kan bidra med gode råd og se løsninger du ikke ser selv.

Trenger jeg arkitekt?

Vet du nøyaktig hva du ønsker å bygge og tilbygget ikke er for stort eller komplekst, kan det ofte være tilstrekkelig med en teknisk tegner eller byggmester. Dersom du ikke vet nøyaktig hvordan bygget skal se ut, eller prosjektet er stort og/eller komplekst, vil det ofte lønne seg å engasjere en arkitekt.

Hva arkitekten leverer

En arkitekt gjør mer enn å tegne. Arbeidet starter med hvordan huset fungerer i dag, og hva du vil oppnå med utvidelsen.

Plassering av vinduer og dører kan for eksempel ha mye å si både for uttrykket til hele huset og for hvor mye dagslys du får inn i de nye rommene.

Arkitekten kan dessuten ta deg gjennom byggesaken. Mange arkitektkontorer påtar seg rollen som ansvarlig søker, altså den som står ansvarlig overfor kommunen for at søknaden er komplett og at prosjektet følger regelverket. For et påbygg, som alltid krever ansvarsrett, er gjerne det alene grunn nok til å bruke arkitekt.

Hva koster arkitekt?

Arkitekter tar som regel betalt per time, og timeprisen ligger typisk mellom 900 og 1.700 kroner. Spennet er stort, fordi dette er en yrkesgruppe med svært ulik prissetting.

Siden det faktureres per time, kan du spare inn mye på å planlegge godt før første møte: Jo klarere du er på hva du vil, desto færre timer går med. Honoraret kommer i tillegg til kvadratmeterprisene lenger opp i guiden, og det samme gjør gebyret til kommunen for byggesaken.

Hvor lang tid tar det?

Det er viktig å sette opp en tidsplan når du skal bygge på huset. Tiden går med til tre ting: prosjektering og tegning, behandling av byggesøknaden hos kommunen, og selve byggingen. De to første er lette å undervurdere.

Behandlingstid hos kommunen

Hovedregelen er 12 ukers behandlingstid på en byggesøknad. Fristen kortes ned til 3 uker dersom tre vilkår er oppfylt:

1. Tiltaket er i samsvar med plan- og bygningslovgivningen og gjeldende planer
2. Naboer og gjenboere har ingen merknader
3. Det er ikke nødvendig med tillatelse, samtykke eller uttalelse fra andre myndigheter.

Merk at det er vilkårene som avgjør, ikke hvor stort prosjektet er. Et lite tilbygg som utløser én nabomerknad, faller tilbake på 12 uker.

Naboene skal dessuten varsles før søknaden sendes inn, og de har minimum to uker på å svare. Den tiden kommer i tillegg til kommunens behandling.

Selve byggetiden

Skal du ha et lite tilbygg, for eksempel utvide inngangspartiet, trenger det ikke ta mer enn noen få uker. Større prosjekter kan derimot ta mange måneder å ferdigstille. For noen blir det nødvendig å flytte ut i byggeperioden, og det bør du ta høyde for tidlig. Det kan bli veldig frustrerende å bo på en byggeplass.

Legg inn et visst slingringsmonn i tidsplanen. Det skjer ofte uforutsette hendelser som forsinker prosjektet, og da er det bedre å ha beregnet god tid og heller bli ferdig før planlagt. Det samme prinsippet gjelder når du utarbeider budsjettet.