Elementhus: En komplett guide (priser, regler, byggetips)

Elementhus har blitt svært populære her i Norge. De byr på kortere byggetid på anleggsplassen, og kan holde kostnadene nede. Elementhus egnet seg imidlertid ikke for alle typer byggeprosjekter, eller enhver tomt. I denne guiden tar vi for oss noen av de viktigste tingene å vurdere når man planlegger å bygge elementhus. Vi ser på pris, hvordan man gjennomfører denne typen prosjekter, og kommer med tips til hvordan man finner rett entreprenør.  

Hva slags prosjekter passer elementhus best for?

Et elementhus blir med bygget elementer som har blitt produsert på fabrikk, og som siden monteres på byggeplassen. Det er viktig å understreke at elementene som leveres fra fabrikken, ikke utgjør et komplett hus. Vanligvis er følgende bestanddelene inkludert:

• Yttervegger
• Tak
• Ytterdører
• Vinduer
• Etasjeskiller

Etter elementene har blitt levert og montert, gjenstår alt arbeid innendørs. Dette inkluderer oppgaver som:

• Bygging av bad
• Bygging av kjøkken
• Interne vegger
• Interne dører
• Legging av fliser
• Legging av gulv
• Bygging av trapper
• Rørleggerarbeid
• Maling
• Elektriske installasjoner
• Ventilasjon

Dette betyr at det hovedsakelig er tømrerarbeid man sparer tid (og noen ganger penger) på ved å velge elementhus. Fundamentet må stå ferdig når modulene leveres.

Elementhus passer særlig godt for enkelte stilarter. Dette gjelder funkislignende hus og andre moderne uttrykk som har enkle linjer og stramme fasadeuttrykk. Det er også enkelte tomter som er mer egnet for elementhus enn andre.  Enkel adkomst for lastebil og kran er en forutsetning for at at elementene kan leveres og monteres på en praktisk måte. Elementhus utelukker også muligheten for å ha peis.

Mange eiendomsutviklere velger å bruke elementhu når de skal bygge ut større prosjekter med mange identiske enheter. Det skyldes at de kan spare penger på bestiller mange identiske moduler fra produsenten.

Dersom man ønsker å bygge med elementer, kan man sende arkitekttegninger til elementhusprodusenter, som så kan levere elementene i henhold til tegningene. Skal man bygge et arkitekttegnet hus med enkle linjer og minimalistiske ytre flater, kan dette være en praktisk fremgangsmåte. Merk at elementfabrikken ofte gjør mindre justeringer fra de originale tegningene.

Hva koster det å bygge elementhus?

Hvor mye det koster å bygge elementhus, varierer fra prosjekt til prosjekt. Basert på tall fra våre prisdatabaser ligger bygging av elementhus i snitt på ca 28.000 kr per m2 (tilsvarende som snitt for eneboliger generelt). Vi ser samtidig at enkelte elementhus koster opptil 40.000 kr per m2. I motsatt ende av prisskalaen ser vi elementhus som havner på ned mot 22.000 kr per m2. Her foreligger det altså betydelige forskjeller på byggekostnad. Merk at disse prisene inkluderer utgifter til alle materialer og alt utførende arbeid ved prosjektet. Selve elementene utgjør kun en liten del av disse summene.

Hvilke faktorer påvirker prisen?

Hva det koster å bygge elementhus, avhenger av en rekke faktorer. Noen av dem gjelder for de fleste byggeprosjekter, andre er spesifikke for nettopp elementhus. Følgende faktorer vil være med på å drive prisen på et prosjekt av denne typen:

• Valg av arkitekt: Hvis man skal bygge et elementhus, er det første man må gjøre å få utarbeidet arkitekttegninger som elementene kan baseres på. Arkitekter har forskjellige honorarer, så dette er et punkt der man velge mellom å spare inn eller investere ekstra. Totalkostnad ligger gjerne på 5-6% av total prosjektkostnad, gjerne mellom 200.000 kr og 500.000 kr.
• Valg av entreprenør: Det vanligste når man bygger elementhus, er å organisere prosjektet som en generalentreprise. Det vil si at én byggentreprenør står for hele prosjektgjennomføringen. Det inkluderer også bestilling av selve elementene fra produsent. Også entreprenører foreligger i forskjellige prisnivåer.
• Valg av produsent: Det finnes betydelige prisforskjeller mellom konkurrerende elementhus-produsenter. Enkelte fabrikker, særlig i utlandet, kan tilby lavere produksjonskostnader enn andre. Derfor er valg av produsent noe som kan ha stor effekt på totalsummen.
• Størrelse: Man kan spare betydelige utgifter til produksjon av elementer ved å bestille et høyt antall. Jo større volum, desto lavere pris per enhet. Derfor er det gjerne eiendomsutviklere som bygger flermannsboliger og rekkehus som har mest å tjene på elementhus.
• Valg av materialer: Elementene som leveres ferdige når man bestiller et elementhus, utgjør kun en del av alle materialene som inngår i en bolig. Interiør, bad, kjøkken, trapper osv. gjenstår. Her har man store muligheter til å påvirke prisen.
• Tomtas særegenheter: Det koster generelt sett mer å bygge på tomter som er bratte eller har fjellgrunn. Når det gjelder elementhus er det viktig å huske at man bør ha så enkel adkomst som mulig for lastebil og kran, slik at levering og montering av elementene kan gjennomføres på en effektiv måte. Hvis ikke, kan prosessen blir både dyrere og mer komplisert.

Hva lønner seg: plassbygd eller elementhus?

Hvorvidt det lønner seg å satse på plassbygd hus eller elementhus, varierer fra prosjekt til prosjekt. Flere faktorer er verdt å vurdere når man skal ta dette valget:

• Volum: Å bygge hele huset på tomta – altså plassbygd hus – medfører større utgifter til tømrerarbeid enn hvis man bygger med moduler. Denne besparelsen bli større desto flere og større hus man bygger. Modulene vil også koste mindre å få produsert på fabrikk hvis man bestiller mange identiske enheter. Altså vil stort volum bringe redusere kostnadene. Om man kun skal bygge én enebolig, blir besparelsene mindre.  
• Tidsbruk: Det går raskere å bygge elementhus enn plassbygde hus. For en byggherre som kun skal bygge én bolig, vil ikke det utgjøre noen stor forskjell. Utviklere som har mange prosjekter på gang, kan derimot spare inn mye tid på å bygge med moduler. Det vil blant annet gjøre det mulig å igangsette flere prosjekter hvert år.
• Husets formgivning: Bygging med moduler egner seg best for enkelte typer hus. Skal man oppføre et moderne bygg med en funkisprofil og minimalistiske, rene linjer, kan man med fordel bruke moduler. Ønsker man en mer tradisjonell og intrikat husprofil med mye vinkler, vil det sjeldent lønne seg å bygge på denne måten.  

Generelt sett egner elementhus seg best når man skal utvikle en tomt med flermannsbolig, fremfor prosjekter der en byggherre skal bygge en enebolig for eget bruk. Mange av de store fordelene med elementhus er nemlig forbeholdt større prosjekter. Når det er sagt, kan det lønne seg å satse på elementhus hvis man skal bygge en enebolig som har en svært enkel formgivning, og dermed kan bygges med ferdiglagede moduler.

I Byggstart ser vi at prisen på elementene utgjør et sted mellom 20 og 35 % av de totale utgiftene på prosjektet.

Hvor lang tid tar det å bygge et elementhus?

En viktig fordel med å bygge elementhus er at det byr på tidsbesparelser. Under har vi gjort et estimat på hvor lang tid de ulike stegene kan ta:

• Prosjekteringsfase hos fabrikken: ca. 4 til 8 uker.
• Produksjon av elementene: ca. 2 uker.
• Transport og montering (på ferdigbygget kjeller/grunnmur): 1-2 uker.

Her ser vi altså at byggherren kan få et ferdig råbygg på plass i løpet av ca. 2 måneder. Dette er betydelig raskere enn tilsvarende tidsbruk for et plassbygd hus. Samtidig er det verdt å påpeke at det fremdeles gjenstår 3 til 6 måneder med innvendige arbeider før huset er innflyttingsklart. Det har også blitt brukt tid til prosjektering og arkitekttegninger, søknader, m.m. før man i det hele tatt igangsetter prosjekteringsfase hos fabrikken. Tiden man sparer på å velge elementhus utgjør derfor en svært liten del av den totale tidsbruken.

Hvordan starter man denne typen prosjekt?

For å bygge et elementhus er det første man må gjøre å engasjere en arkitekt. Arkitekten vil tegne huset, og stå som prosjekterende ansvarlig for prosjektet. Den vil også kunne fungere som ansvarlig søker i søknadsprosessen. Dette innebærer at arkitekten forbereder og står som avsender på søknaden som sendes til kommunen. Alle prosjekter som innebærer oppføring av nybygg, krever at man har tillatelse fra kommunen.

Med arkitekttegningene på plass, kan man finne en entreprenør som skal stå for utføringen av prosjektet. I de fleste tilfeller er det entreprenøren, ikke byggherren, som tar kontakt med kontakt med elementprodusenten.

Ved totalentreprise, vil entreprenøren stå som ansvarlig for alle utførende fag. Dette inkluderer graving, bygging av kjeller og grunnmur, bestilling og montering av elementene, samt alt av internt arbeid som gjenstår.

Hvordan bør bygging av elementhus gjennomføres?

Det finnes hovedsakelig tre måter å organisere et prosjektet når man skal bygge et elementhus:

• Delt entreprise
• Generalentreprise
• Totalentreprise

Totalentreprise innebærer at én entreprenør står ansvarlig for prosjektering og utførelse av byggearbeidet i sin helhet. Dette innbefatter også bestilling av elementene. God kommunikasjon mellom alle involverte øker sjansene for et vellykket prosjekt.

En generalentreprise vil si at man har én kontrakt for alle utførende fag, inkludert montering av elementene. Men man har da en separat kontrakt på prosjektering (f.eks. arkitekt og RIB).

Velger man delt entreprise skriver man kontrakt med ulike entreprenører på hvert fagfelt. Byggherre står også ansvarlig for koordinering mellom fagene, med mindre man engasjerer en ekstern prosjektkoordinator. Delt entreprise kan være en god løsning i tilfeller der man har store utviklingsprosjekter på gang. For eksempel i tilfeller der rekkehus med mange enheter skal oppføres. Da kan det bli for krevende for ett firma å skulle utføre alt arbeidet. I slike tilfeller kan det være mer praktisk å skille ut f.eks. grunnarbeid, montering og indre arbeider til tre ulike aktører.

I Byggstart ser vi at de fleste som skal bygge elementhus velger å organisere prosjektet som en generalentreprise eller delt entreprise.

Hvordan finner man riktig entreprenør for å bygge elementhus?

Selv om man ved å bygge elementhus overlater en betydelig del av selve byggearbeidet til en fabrikk, er det helt sentralt å engasjere en engasjere en pålitelig og kompetent entreprenør. I tillegg til å utføre og koordinere byggearbeidet, skal entreprenøren bestille elementene og kommunisere med fabrikken. Mange entreprenører har faste produsenter de samarbeider med. Alt dette medfører at riktig entreprenør kan være utslagsgivende ikke bare for hvor vellykket arbeidet på byggeplassen blir, men også hvor god kvalitet man får på elementene, og hvor sømløst samarbeidet fungerer mellom alle involverte.

Har du bestemt deg for å få bygget et elementhus, kan vi i Byggstart hjelpe deg å finne rett entreprenør til prosjektet. Vi har vi samlet et nettverk av kvalitetssikrede aktører, så det skal være enkelt for deg å finne pålitelige og kompetente fagfolk. Vi har sjekket referanser, kreditt-rating og godkjenninger til alle firmaer som får tilgang til plattformen, og overvåker dette løpende. Kun firmaene som opprettholder høy kvalitet og konkurransedyktige priser over tid får fortsette å være en del av plattformen. Det er gratis å legge ut oppdrag, og du mottar flere uforpliktende pristilbud.

Slik sørger man for vellykket prosjektgjennomføring: 10 gode tips

1. Sørg for at tomten egner seg for elementhus – dette krever lett tilgang for lastebil og kran.

2. Sørg det ønskede huset egner seg for å prefabrikkeres i moduler – ikke alle hus-fasonger vil passe for denne byggemetoden.

3. Begynn alle nødvendige søknadsprosesser med arkitekt så snart som mulig.

4. Engasjer en entreprenør med relevant erfaring og kompetanse – her kan vi i Byggstart hjelpe.

5. Påse at det er et nært samarbeid mellom arkitekt, entreprenør og elementprodusent i produksjonsfasen.

6. Påse at grunnarbeidet gjennomføres slik at alt vil stå klart før modulene leveres – dette må koordineres nøye.

7. Få utarbeidet en presis fremdriftsplan fra entreprenøren – få oversikt over produksjonstid, monteringstid, osv. slik at man holder oversikten over fremgangen.

8. Følg opp prosjektet nøye – besøk byggeplassen hyppig, og hold jevnlig kontakt med prosjektleder. Kun kvalifiserte håndverkere bør ta på seg egeninnsats.

9. Sørg for å gjennomføre sluttbefaring – en selvstendig fagperson, ofte en takstmann, skal inspisere boligen grundig før overtagelse, og før byggherren betaler siste del av den kontraktsbeløpet. Eventuelle mangler skal utbedres før innflytting.

10. Sørg å få tilsendt all relevant dokumentasjon – kvitteringer, garantibevis, detaljerte beskrivelser av alt arbeid som har blitt utført og hvilke materialer som har blitt brukt.