Fasaderehabilitering: En komplett guide (pris, regler, tips)

Fasaderehabilitering

Innhold:

Del 1: Ulike typer fasaderehabiliteringDel 2: Hva koster det?Del 3: Tidsbruk, søknad og kontrakt

Fasaderehabilitering er et bredt begrep og brukes om en rekke ulike arbeider på flere typer fasader. Det kan bli aktuelt på fasader av både teglstein, betong og tre, og på fasader kledd med murpuss. Oppdager man skader eller slitasje på fasaden, bør man utbedre disse så snart som mulig. Dersom slike skader forblir ubehandlet, vil arbeidet som kreves ved en rehabilitering være betydelig mer omfattende og kostbart.

I denne artikkelen har vi samlet det du trenger å vite om fasaderehabilitering. Du kan blant annet lese om utfordringene ved å gjennomføre et slikt prosjekt, hvilken pris man kan forvente, og hvordan prosessen ser ut. Vi gir deg også tips til hvordan du finner den rette entreprenøren.

Hvorfor gjennomføre en fasaderehabilitering?

Den viktigste hensikten med fasaderehabilitering er normalt å utbedre skader og slitasje på fasaden. Unnlater man å rehabilitere fasaden når man oppdager behovet, kan det i verste fall oppstå farlige situasjoner. Løse deler kan falle ned og påføre skader på både mennesker og gjenstander. Andre konsekvenser er at det kan oppstå setningsskader, fukt og råte i konstruksjonen. Derfor vil det være lønnsomt å drive jevnlig fasadevedlikehold.

På bygg i teglstein kan tegn på fasadeskader vises i form av avskalling, sprekker, saltutslag eller at mørtelen mellom steinene smuldrer opp og eroderer. På bygg som er dekket med murpuss, kan det vises i form av sprekker, misfarginger og avskalling. Dersom man ikke har oppdaget denne typen skader på fasaden, kan det likevel lønne seg å utføre visse vedlikeholdsarbeider. For eksempel vil det å vaske fasaden jevnlig redusere behovet for større vedlikeholdsjobber. På fasade der det kun har oppstått småskader, kan det være tilstrekkelig å utføre mindre renoveringsarbeid på disse områdene.

Hvilke typer fasaderehabilitering finnes det?

Den mest omfattende fasaderehabilitering er totalrenovering av fasaden. Dette innebærer ofte at store deler av den eksisterende fasaden fjernes, før ny fasadekledning kan legges. På bygninger i tre vil dette bety utskifting av paneler, gjerne kombinert med etterisolering. På bygg i murpuss eller teglstein må man legge ny puss og mørtel, og eventuelt bytte ut deler av muren.

Dersom kun deler av fasaden er nedslitt, kan det være tilstrekkelig å kun reparere de skadede områdene. Dette er en vesentlig mindre jobb, men for at skaden skal bli usynlig etter den er utbedret, krever det ofte svært dyktige håndverkere. I noen tilfeller kan det derimot være nok å male over. Dette gjelder både på blokker med mur, murpuss og bygninger i tre.

En annen mindre form for fasaderehabilitering, er fasadevask. Dette fjerner smuss og stoffer som kan tære på bygningen over tid. I tillegg kan en slik vask ha positiv effekt på fasaden estetiske uttrykk. Dette er et enkelt og rimeligere tiltak, som kan lønne seg uansett fasadetype.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hva koster fasaderehabilitering?

Basert på gjennomførte prosjekter gjennom portalen, har vi i Byggstart utarbeidet en prisdatabase for å kunne gi en indikasjon på hvor ulike prosjekter ligger i pris. I og med at begrepet fasaderehabilitering brukes om alt fra mindre punktreparasjoner til totale renoveringsprosjekter, er det naturligvis store variasjoner i prisen. For fasaderehabilitering med murpuss, ser vi at prisene normalt ligger på mellom 400 og 2.000 kroner per kvadratmeter veggflate. De fleste prosjekter vil plassere seg et sted midt i dette intervallet. Snittprisen ligger på ca. 1.000 kroner per kvadratmeter veggflate.

For utskiftning av kledning på bygninger med trefasade, vil prisene ofte bli noe dyrere. Her ser vi at de fleste prosjekter havner på mellom 1.700 og 3.000 kroner, med en hovedvekt av prosjekter som koster ca. 2.000 kroner per kvadratmeter vegg.

Disse prisene inkluderer alle materialer og arbeidskostnader, men ikke gebyrer og timepriser tilknyttet søknadsarbeidet. Senere i artikkelen kan du lese om hva som driver prisen på et slikt prosjekt.

Hvordan sette opp et godt budsjett?

På alle større byggeprosjekter er det viktig at du går i banken tidlig for å få et inntrykk av budsjettrammene. Husk at du alltid bør sette av mellom 10 og 20 % av totalbudsjettet til uforutsette kostnader. Dette gjelder spesielt på eldre bygninger, fordi det kan være skader og mangler som er usynlige frem til gammel kledning er fjernet. Det kan for eksempel vise seg at vindsperre mangler eller har skader. Isåfall vil det være sterkt anbefalt å bytte eller installere dette før man legger ny kledning.

Underveis i prosjektet bør du ikke utbetale mer enn de utførte arbeidene tilsvarer i verdi.

Hva er drivere av pris ved rehabilitering av fasade?

Den største driveren av pris, er vanligvis størrelsen på bygningen. Samtidig har større prosjekter gjerne en lavere kvadratmeterpris. Dette skyldes at visse utgifter ikke påvirkes av størrelsen på prosjektet.

I tillegg til størrelsen vil også boligens nåværende tilstand ha mye å si. En fasade som kun trenger utbedringer i visse områder, vil naturlig nok bli rimeligere enn om det er nødvendig med en rehabilitering av hele fasaden. Derfor lønner det seg å behandle skader og slitasje så fort de oppstår.

I tillegg vil prisen avhenge av fremkommelighet og hvor lett det blir å sette opp stillas. Det er ikke unormalt at 25 % av totalbudsjettet på et prosjekt vil gå med til stillasutleie og montering. Hvor lett det er å sette opp stillas rundt fasaden på den aktuelle gården eller bygningen, kan man i liten grad påvirke.

En annen viktig driver av pris, er hvorvidt du ønsker å utføre andre typer arbeid i forbindelse med fasaderehabiliteringen. For mange bygg og bygårder kan det lønne seg å etterisolere samtidig som man fjerner gammel fasadekledning. Det kan også bli aktuelt å bytte ut vinduer eller dører, noe som ikke er inkludert i prisene over. Dersom prosjekter innebærer omfattende energitiltak, kan det være mulig å motta støtte fra Enova. Dette krever riktignok mer omfattende arbeider enn etterisolering alene.

Bygårder og bygninger med fasadeornamentikk og stukkaturer, kan kreve ekstra vedlikehold. Derfor kan slike prosjekter ofte bli spesielt dyre. Her kreves det i noen tilfeller egne gipsmakere som er spesialister på å gjenskape originale stukkaturer. På slike prosjekter er det også viktig at arbeidene utføres av en entreprenør med god kunnskap om tradisjonell byggeskikk. Hvis dette blir aktuelt på ditt prosjekt, er det en fordel å finne en entreprenør som har erfaring med kommunikasjon med byantikvaren.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvor lang tid tar en fasaderehabilitering?

Ettersom fasaderehabilitering brukes om både små og store renoveringsjobber, kan det være vanskelig å anslå nøyaktig hvor lang til prosjektet ditt vil ta. Det avhenger både av størrelsen på bygget, kompleksiteten av arbeidene og den eksisterende kledningen. Anslagsvis ser vi at prosjekter med gjennomsnittlige fireetasjers bygårder, tar omkring tre måneder. Mindre prosjekter som eneboliger kan ta ned i én måned. Større blokker kan noen ganger ta mer enn tre måneder. Mindre tiltak, som punktutbedring der småskader har oppstått, eller fasadevask, tar betydelig kortere tid.

Må man søke for å rehabilitere fasaden?

I mange tilfeller er fasaderehabilitering unntatt søknadsplikt. Dette gjelder dersom du planlegger å restaurere fasaden tilsvarende en tidligere dokumentert utførelse. Det innebærer at du enten planlegger å beholde det estetiske uttrykket på fasaden slik det er i dag, eller at du skal endre uttrykket tilbake til slik det har sett ut tidligere.

Dersom dere vil endre fasadens karakter betydelig, kan prosjektet bli søknadspliktig. Isåfall kreves det at søknaden utføres med hjelp fra fagfolk. Fasadens karakter kan regnes som endret av flere årsaker. Det kan bety at du endrer endre typen kledning, eller at du planlegger å sette inn flere eller større vinduer eller dører.

I noen tilfeller skal store fasaderehabilitering utføres på verneverdige bygårder. I disse tilfellene må man ofte engasjere byantikvaren som en rådgivende instans. Så lenge prosjektet har som hensikt å rehabilitere fasaden til en tidligere utførelse, skal det imidlertid ikke være nødvendig å søke. En egnet entreprenør vil ha god kunnskap om både søknadsplikt og regler for verneverdige bygg. Forhør deg derfor med denne før du går i gang med prosjektet.

Hva bør man se etter hos entreprenøren?

Å engasjere en kompetent og erfaren entreprenør er en forutsetning for et vellykket prosjekt. Dette gjelder særlig når prosjektet innebærer fasaderehabilitering. En typisk feil som kan oppstå dersom entreprenøren ikke har tilstrekkelig erfaring, er at det brukes feil type maling eller muss. Det er helt sentralt at rett type kledning brukes på det eksisterende underlaget. Feil kombinasjon av produkter kan føre til at fukt lukkes inne, og ventilasjons- og dreneringssystemer som har fungert i over hundre år, kan begynne å ta skade. For eksempel må malingen som brukes på kalkpussfasader være pustende. En fasaderehabilitering som utføres av håndverkere uten tilstrekkelig fagkunnskap, kan altså gjøre mer skade enn nytte.

Entreprenører som spesialiserer seg på fasaderehabilitering har gjerne et godt forhold til byantikvar og vet hvordan arbeidene skal utføres for å tilbakeføre bygningen til original stand. Disse firmaene har også omfattende innsikt i tradisjonell byggeskikk, slik at de nye arbeidene vil gli sømløst over i de originale delene av bygget.

Uavhengig av alderen på boligen din, er det viktig at du velger en entreprenør som har utført flere tilsvarende prosjekter tidligere. Be gjerne entreprenøren om referanser du kan kontakte direkte. På den måten kan du forhøre deg om alt fra priser, fremdrift, kvalitet, effektivitet og eventuelle forsinkelser.

Hvordan skrive en god kontrakt?

De fleste prosjekter med fasaderehabilitering blir gjerne relativt kostbare. Siden det er snakk om såpass store summer, er det viktig at du setter deg ned med entreprenøren og skriver en god kontrakt. Denne bør inneholde oppstartsdato, beregnet fremdrit og sluttstillingsdato. I tillegg bør dere inkludere en oversikt over prisene på de ulike utgiftspostene i prosjektet. Det må også komme tydelig frem hvordan dere skal håndtere eventuelle uforutsette hendelser. Du kan benytte Forbrukerrådets ferdige kontraktsmaler for håndverkertjenester.

Veien videre

Hvis du ønsker å få utført fasaderehabilitering, er neste steg å hente inn pristilbud fra egnede entreprenører. Det kan vi i Byggstart hjelpe deg med. Vi har samlet kvalitetssikrede entreprenører på ett sted, så det skal være enklere for å deg å finne fagfolkene som egner seg best til ditt prosjekt. Finner du aktører ved hjelp av vår tjeneste, kan du være trygg på at bedriften har både godkjenninger, økonomi og kompetanse på plass. Registrerer du prosjektet ditt hos oss, vil du motta pristilbud fra flere aktører som har erfaring med fasaderehabilitering.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.