Fasaderehabilitering: En komplett guide (pris, regler, tips)

Fasaderehabilitering

Innhold:

Del 1: Ulike typer fasaderehabiliteringDel 2: Hva koster det?Del 3: Tidsbruk, søknad og kontrakt

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

De fleste bygg i Norge er utsatt for store påkjenninger fra miljø og klima. I byene er i tillegg sur nedbør et problem, fordi det kan tære ekstra på både murpuss, betong og trefasader. Fasaderehabilitering er et bredt begrep og brukes om en rekke ulike arbeider på flere ulike fasadetyper. Det kan bli aktuelt både på fasader av teglstein, betong, tre og fasader som er kledd med murpuss. På et eller annet tidspunkt vil det bli nødvendig å rehabilitere fasaden både på høyblokker, mindre borettslag, eneboliger og andre bygårder eller bygninger. På eldre bygg og gårder er det gjerne spesielle hensyn som må tas i rehabiliteringen.

Det lønner seg uansett alltid å forbedre fasaden med en gang du oppdager skader eller slitasje. Dersom slike skader forblir ubehandlet, vil arbeidet som kreves ved en rehabilitering være betydelig mer omfattende og kostbart.

Hvorfor gjennomføre en fasaderehabilitering?

Hovedårsaken til hvorfor folk velger å få utført en fasaderehabilitering er skader og slitasje på den eksisterende fasaden. Ved å utføre riktig type fasaderehabilitering til rett tid, kan man oppnå en bedre økonomi for hus/gårdeirer, sameiere eller borettslag over tid. Ved å unnlate å rehabilitere fasaden når man oppdager behovet, kan det i verste fall oppstå farlige situasjoner. Løse deler kan falle ned i gaten og være til fare for folk eller gi materielle skader på biler og lignende. Andre konsekvenser vil bli at det kan oppstå setningsskader, fukt og råte i store deler av konstruksjonen. Å utbedre slike skader vil bli en dyr affære sammenlignet med jevnlig fasadevedlikehold.

På bygg i teglstein kan tegn på fasadeskader vises i form av avskalling, sprekker, saltutslag eller at mørtelen mellom steinene har begynt å smuldre opp og erodere. På bygg som er dekket av murpuss kan det vises i form av sprekker, misfarginger, avskalling. Dersom du ikke har oppdaget denne typen skader på fasaden, kan det likevel lønne seg å utføre visse vedlikeholdsarbeider. Ved å for eksempel vaske fasaden jevnlig, vil det gå lenger tid mellom hver gang større vedlikeholdsjobber er nødvendig. Det kan godt hende at alt som behøves på disse fasade er mindre renoveringsarbeider akkurat der småskader har oppstått.

Hvilke typer fasaderehabilitering finnes det?

De mest omfattende fasaderehabiliteringene er totalrenoveringer av fasaden. Her må man påregne store kostnader fordi det innebærer ofte at hele, eller store deler av den eksisterende fasaden på fjernes før ny fasadekledning kan legges. På bygninger i tre vil dette bety utskifting av paneler. Noen ganger kan det være nødvendig å bytte ut alle paneler, mens det i andre tilfeller kan være nok å skifte ut akkurat de panelene med skader. På bygg i murpuss eller teglstein må man legge ny puss og mørtel, og eventuelt bytte ut deler av muren.

Dersom ikke hele fasaden er nedslitt og ødelagt kan det være nok å kun reparere de skadede områdene. Dette er en vesentlig mindre jobb, men for at skaden skal bli usynlig etter den er utbedret, krever det likevel svært dyktige håndverkere. Mange ganger kan også maling være alt som er nødvendig. Dette gjelder både på blokker med mur, murpuss og bygninger i tre.

Av andre mindre vedlikeholdsarbeider på fasade finnes som nevnt fasadevask. Dette vil ikke bare gjøre at bygningen gir et bedre førsteinntrykk, det vil også gjøre at smuss og stoffer som vil tære på fasaden over tid fjernes. Dette er et lite, og mindre kostbart grep som kan lønne seg uansett hva slags fasadetype din bygård eller bygning er kledd i.

Få pristilbud på prosjektet: Legg ut jobben på Byggstart.no

Hva koster fasaderehabilitering?

I og med at begrepet fasaderehabilitering brukes om alt fra mindre punktreparasjoner til totale renoveringsprosjekter sier det seg selv at prisen vil variere. For fasaderehabilitering med murpuss ser vi at prisene normalt ligger på mellom 400 og 2000 kroner per kvadratmeter vegg. De fleste prosjekter vil plassere seg et sted midt i dette intervallet, med en hovedvekt av prosjekter på cirka 1000 kroner per kvadratmeter veggflate.

For utskiftning av kledning på bygninger med trefasade vil prisene ofte bli noe dyrere. Her ser vi at prisintervallet de fleste prosjekter plasserer seg i vil være fra 1700 og opp mot 3000 kroner, med en hovedvekt av prosjekter som havner på ca 2000 kroner per kvadratmeter vegg.

Disse prisene inkluderer alle materialer og arbeidskostnader, men ikke gebyrer og timepriser tilknyttet søknadsarbeidet. Denne prisstatistikken baserer seg på tidligere prosjekter utført med entreprenører fra Byggstart sitt nettverk. Hvor omfattende arbeider som kreves på din bolig vil diktere hvor i prissjiktet ditt prosjekt plasserer seg. Les videre for å se hvilke faktorer som er store drivere av pris, etter punktet som tar for seg budsjett.

Hvordan sette opp et godt budsjett?

På alle større byggeprosjekter er det viktig at du går i banken tidlig for å få et inntrykk av budsjettrammene i ditt prosjekt. Husk at du alltid bør sette av mellom 10 og 20 prosent av totalbudsjettet til uforutsette kostnader som kan sprenge budsjettet hvis de ikke tas hensyn til. Slike uforutsette kostnader er ofte nærmest umulig å forutse. Dette gjelder spesielt på eldre bygninger, fordi det kan være skader og mangler som er usynlige frem til gammel kledning er fjernet. Det kan for eksempel vise seg at vindsperre mangler eller har skader. Isåfall vil det være sterkt anbefalt å bytte eller installere dette før man legger ny kledning.

Underveis i prosjektet er det greit å ha som huskeregel at du ikke skal utbetale mer enn de ferdig utførte arbeidene tilsvarer i verdi.

Hva er drivere av pris ved rehabilitering av fasade?

Den største driveren av pris vil gjerne være størrelsen på bygningen. Samtidig ser vi at det det finnes visse skalafordeler som gir store prosjekter en noe lavere kvadratmeterpris enn de mindre prosjektene. I tillegg til størrelsen vil også boligens nåværende tilstand ha mye å si. Dersom prosjektet krever omfattende inngrep og en total rehabilitering, vil prosjektet følgelig bli dyrere enn dersom det kun er behov for mindre utbedringer visse steder på fasaden. Her vil det altså ha mye å si når du tar tak i problemet. Jo raskere du igangsetter arbeider etter at feil er oppdaget, desto lavere blir kostnadene for å utbedre skadene.

I tillegg vil fremkommelighet og hvor lett det blir å sette opp stillas ha en del å si for prisen på prosjektet. Våre entreprenører anslår at rundt 25% av totalbudsjettet på et prosjekt vil gå med til stillasutleie og montering. Hvor lett det er å sette opp stillas rundt fasaden på den aktuelle gården eller bygningen, har man selvsagt liten innvirkning på. Det man kan gjøre for å holde denne budsjettposten nede, er for eksempel å undersøke hva stillasutleiefirmaer i ditt område vil ta for å sette opp stillas til prosjektet. Her kan det hende du kan få en lavere pris enn den entreprenørfirmaet operer med. Samtidig kan det hende noen entreprenører ønsker å benytte eget stillas eller en egen underleverandører. Planlegger du å skille ut stillasdelen fra pristilbudet du mottar, er dette altså noe du må avklare med entreprenør før kontrakt skrives.

En annen viktig driver av pris er hvorvidt det blir aktuelt å utføre andre arbeider enn selve fasaderehabiliteringen i samme prosjekt. For mange bygg og bygårder kan det lønne seg å etterisolere når man først er i gang med å fjerne gammel fasadekledning. Det kan også bli aktuelt å bytte ut vinduer eller dører. Slike tiltak vil kunne gjøre at prosjektet blir dyrere enn det vi anslår i forrige punkt. Dersom dere velger å gjennomføre mer omfattende energitiltak kan det hende dere kan motta støtte fra Enova, men dette krever riktignok mer omfattende arbeider enn etterisolering alene.

Bygårder og bygninger med fasadeornamentikk og stukkaturer kan kreve ekstra vedlikehold og kan gjerne gjøre at disse prosjektene blir noe dyrere enn det vi skisserer over. Her kreves det kanskje egne gipsmakere som er spesialister på å gjenskape originale stukkaturer. På slike prosjekter er det også viktig at arbeidene utføres av en entreprenør med god kunnskap til tradisjonell byggeskikk. Hvis dette blir aktuelt på ditt prosjekt, bør også entreprenøren ha utført prosjekter i samarbeid med byantikvar tidligere. Det mest sannsynlig blir aktuelt med et visst samarbeid for å sikre at minneverdige fasader ivaretas korrekt.

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Hvor lang tid tar fasaderehabilitering?

I og med at fasaderehabilitering brukes om en rekke både mindre og større renoveringsjobber, kan det være vanskelig å si noe spesifikt om hvor lang til prosjektet ditt vil ta. Det avhenger både av størrelsen på bygget, kompleksiteten av arbeidene og type eksisterende kledning. Anslagsvis ser vi at prosjekter med gjennomsnittlige fireetasjers bygårder gjerne vil ta et sted rundt tre måneder fra start til slutt. Mindre prosjekter som eneboliger kan ta ned i en måned. Større blokker kan noen ganger også ta mer enn tre måneder. Mindre tiltak som punktutbedring der småskader har oppstått, eller fasadevask, tar selvsagt ikke like lang tid.

Må man søke for å rehabilitere fasaden?

I utgangspunktet er fasaderehabilitering ofte unntatt søknadsplikt. Dette gjelder dersom dere planlegger å restaurere fasaden til en tidligere dokumentert utførelse. Det vil si dersom dere enten planlegger å beholde det estetiske uttrykket på fasaden slik det er i dag, eller slik dere vet den har sett ut tidligere.

Dersom dere vil endre fasadens karakter kan prosjektet bli søknadspliktig. Isåfall kreves det at søknaden utføres med hjelp fra fagfolk. Fasadens karakter kan regnes som endret av flere årsaker. Det kan bety at dere endrer fargen betydelig, at dere vil endre typen kledning eller at dere planlegger å sette inn flere eller større vinduer eller dører.

Mange store fasaderehabiliteringsjobber skal kanskje utføres på verneverdige bygårder. I disse tilfellene vil gjerne byantikvaren måtte hentes inn som en rådgivende instans, men så lenge prosjektet har som hensikt å rehabilitere fasaden til en tidligere utførelse, skal du ikke måtte trenge å søke. En egnet entreprenør vil ha god kunnskap om både søknadsplikt og regler for verneverdige bygg.

Hva bør man se etter hos entreprenøren?

På ethvert byggeprosjekt sier det seg selv at erfaring og kompetanse fra entreprenørens side er helt sentralt for et vellykket prosjekt. På fasaderehabilitering av eldre bygninger er dette spesielt aktuelt. En typisk feil som kan oppstå dersom entreprenøren ikke har tilstrekkelig erfaring kan være at det brukes feil type maling eller muss. Det er helt sentralt at rett type kledning brukes på det eksisterende underlaget. Dersom feil produkter kombineres kan dette føre til at fukt lukkes inne, og ventilasjons- og dreneringssystemer som har fungert i over hundre år kan begynne å ta skade. For eksempel må malingen som brukes på kalkpussfasader være pustende. En fasaderehabilitering som utføres av håndverkere uten tilstrekkelig fagkunnskap kan altså gjøre mer skade enn nytte.

Entreprenører som spesialiserer seg på fasaderehabilitering har gjerne også et godt forhold til byantikvar og vet hvordan arbeidene skal utføres for å tilbakeføre bygningen til original stand på riktig måte. Disse firmaene har også god innsikt i tradisjonell byggeskikk slik at de nye arbeidene skal kunne gli sømløst over i de originale delene av bygget.

Uansett om bygningen din er gammel eller av nyere dato, er det viktig at du velger en entreprenør som har utført flere tilsvarende prosjekter som det du skal i gang med. Her kan du gjerne be om referanser du kan ringe til, i tillegg til at de fleste entreprenører har bilder av tidligere prosjekter på nettsidene sine. Ved å ringe noen referanser kan du forhøre deg om alt fra priser, fremdrift, kvalitet, effektivitet og eventuelle forsinkelser.

Hvordan skrive en god kontrakt?

De fleste prosjekter med fasaderehabilitering blir gjerne relativt kostbare. Siden det er snakk om såpass store summer, er det viktig at du setter deg ned med entreprenøren og skriver en god kontrakt. Den bør inneholde oppstartsdato, beregnet fremdrit og sluttstillingsdato. I tillegg bør den selvsagt si noe om priser på ulike utgiftsposter i prosjektet.

Det er også veldig viktig at det er tydelig formulert hvordan uforutsette kostnader skal håndteres. Det er som nevnt en sannsynlighet for at visse ekstra kostnader vil påløpe underveis, som det er vanskelig å forutse på forhånd. Du kan gjerne benytte forbrukerrådets ferdige kontraktsmaler for håndverkertjenester, som finnes her.

Veien videre

Neste steg i prosessen med å få utbedret fasaden på din bygning, er å komme i kontakt med et antall egnede entreprenører og sette i gang med å hente inn pristilbud. Vi i Byggstart jobber hver dag med kvalitetskontroll av håndverkere. Vi har også oversikt over hvilke prosjekter hver entreprenør har utført tidligere. Dersom du velger å hente inn entreprenører gjennom vår gratistjeneste, kan du derfor være sikker på at håndverkerne du kommer i kontakt med har kompetansen og erfaringen som kreves til akkurat ditt prosjekt. Registrer ditt fasaderehabiliteringsprosjekt på linken over, så vil en av våre medarbeidere ta kontakt og hjelpe deg i gang med anbudsprosessen!

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.