Hus med utleiedel: En komplett guide (pris, regler, tips)

Hus med utleiedel

Innhold:

Del 1: Ferdighus eller arkitekttegnet?Del 2: Pris og lønnsomhetDel 3: Tidsbruk, regler og fagfolk

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Bygg drømmehuset - leieboeren betaler

Det å  Bygge eget hus er den store drømmen for mange. Det er noe ekstra tilfredsstillende med å se et hus bli bygget etter dine egne spesifikasjoner, i tillegg er det mer behagelig å bo i et hus som er hundre prosent tilpasset dine behov. Å bygge eget hus er noe de fleste bare gjør en gang i livet, og når noe først skal gjøres er det best å gjøre det skikkelig mens man holder på. Dette kan fort bli til et stort prosjekt som du vil ende opp med å betale ned på gjennom mange år.

Noen ganger kan valget mellom å kunne bygge “noe helt greit” og drømmehuset ligge på noen lusne tusenlapper i måneden, men dersom hva man vil bygge noe som tøyer grensene for hva økonomien tåler kan dette føles mye. Da kan det hende at et hus med utleiedel kan være en interessann løsning. Dersom du bygger huset ditt med en utleiedel vil du nemlig kunne finansiere en god del av nedbetalingene på huset ditt ved hjelp av leieinntektene fra utleiedelen. Dette er for mange nok til å kunne rettferdiggjøre drømmehuset i stedet for noe som bare er “godt nok”.

Ferdighus eller tilpasset

Å finne en planløsning som passer for deg og familien din krever at du analyserer livet ditt slik det er i dag. Du må bestemme deg for hvilke rom som er viktigst for deg, og ha du gjerne ville hatt der du bor nå. Trenger du et hobbyrom? et verksted? en stor plassbygd garderobe? treningsrom? Når du bygger hus selv er det du som bestemmer hvordan huset skal bli, men det er ikke sikkert du har plass til alt du ønsker deg, så det gjelder å prioritere det som er viktigst.

Før du bestemmer deg for hvilken type hus du ønsker å bygge lønner det seg å også tenke nøye gjennom hvordan du ser for deg hverdagen din de neste årene. Har du for eksempel planer om å bo i huset til dere blir gamle eller planlegger du bare å bo der noen år? Dersom du planlegger å bo i huset hele livet kan det for eksempel være en god ide å bygge et hus som også kan passe når du er litt oppe i årene og kanskje ikke like god til bens som du er nå.

Dersom du planlegger, eller allerede har, barn kan du måtte ta i betraktning hvor mange soverom som trengs, og hvor mye privatliv de forskjellige familiemedlemmene skal kunne ha i huset. Noen hobbyer kan også bety at du trenger å tilpasse huset ditt slik at det er tilrettelagt for hobbyen din.  

Når du har det klart for deg hva det er du ønsker deg er det tid for å kikke på om du skal velge å bygge et ferdighus eller om du skal bruke et hus tegnet av arkitekt. Begge alternativene har sine fordeler og ulemper. For eksempel vil et arkitekttegnet kunne være fullstendig tilpasset familien sine behov. Det vil også være en unik kreasjon som vil se mer original ut, og vil utnytte tomten bedre.

Ferdighus har den fordelen at prosessen vanligvis tar noe kortere tid. Som oftest kan prisen også bli noe lavere, men dersom man regner dette per kvadratmeter er det ofte ikke en så stor forskjell.

Dersom du vurderer hus med utleiedel er det kanskje enda viktigere å få et hus som er tilpasset deg og familien din ettersom dere kommer til å bo relativt nært innpå leieboeren. Da kan ofte et arkitekttegnet hus være på sin plass.  

Dersom du vil bygge et arkitekttegnet hus, kan du lett komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører og arkitekter i ditt område. Du kan gjøre dette ved å registrere prosjektet ditt på Byggstart.no. Vi er en gratistjeneste som kobler byggherrer med kvalitetssikrede entreprenører og håndverksbedrifter for bygg- og renoveringsprosjekter.

Få pristilbud på prosjektet: Legg ut jobben på Byggstart.no

Fordeler og ulemper med utleiedel

Utleiedel innebærer både fordeler og ulemper. Dersom du leier ut en mindre del av huset ditt kan du få skattefri inntekt fra leien. Dette kan i mange tilfeller gjøre at banken lettere kan si ja til å finansiere et større og flottere hus enn de ellers hadde gjort ettersom de vet at du nå allerede vil ha en mer eller mindre garantert inntekt som kan bidra til nedbetalingen av lånet.  

Utleiedelen vil fortsatt i de fleste tilfeller være en del av huset. Dette betyr at man har muligheten senere til å legge sammen utleiedelen med resten av huset dersom man trenger mer plass. For de som har små barn kan man også tenke seg at det for noen vil være hyggelig kunne å tilby barna den uavhengige utleiedelen av huset når de blir større og begynner å leve sitt eget liv. Da kan man fortsatt være i nærheten, samtidig som alle har privatlivet sitt ivaretatt. I noen tilfeller kan denne situasjonen til og med reverseres Ved at foreldrene flytter til utleiedelen når de ikke lenger har lyst til å ta seg av et stort hus, mens de voksne barna overtar det større huset for å ha skikkelig plass til en voksende familie.

Den største ulempen med utleiedel er at man selvfølgelig har mindre av huset for seg selv, i alle fall i den perioden du velger å ha en leieboer. Du vil også ha litt mindre privatliv dersom du har en utleiedel i huset ditt. Du vil jo tross alt ha noen som bor veldig tett innpå. Det er viktig å ta dette i betraktning når du designer huset slik at du for eksempel plasserer adgang på en slik måte at du ikke ender opp med å gå oppi hverandre hver gang du skal inn i eller ut av huset. Du må også regne med at du kommer til å måtte legge ut litt mer når du bygget huset ditt ettersom du vil trenge noen fasiliteter som du kanskje ikke ellers hadde trengt.

Hvor mye koster det å bygge hus med utleiedel?

Som med andre typer bygg vil også prisen på hus med utleiedel avhenge av hvor stort det enkelte huset er. Du kan ofte få en grei oversikt over hvor mye ting vil koste dersom du regner med en gjennomsnittlig pris per kvadratmeter. Byggstart har en prosjektdatabase der kostnadene for alle prosjekter bestilt gjennom tjenesten vår er registrert. Dette har gjort det mulig for oss å regne ut en del gjennomsnittspriser som vi håper vil være til nytte for deg.

Prosjekter med hus som har utleiedel ligger i vår database på  ca 28.000 kr inkl mva per kvadratmeter i gjennomsnitt. I denne prisen inkluderes alle kostnadene knyttet til oppføring av boligen.

Vi har også sett rimeligere boliger som har kommet ned  mot 22.000 kr inkl mva per kvadratmeter. Man kan komme ned på dette prisnivået dersom man er villig til å ta til takke med en lavere standard og en enkel konstruksjon. Dersom du trenger det beste av alt og vil ha en eksklusiv bolig vil prisen fort kunne komme opp i  45.000 kr inkl mva per kvadratmeter, og noen ganger til og med enda høyere.

I tillegg kommer kostnader for arkitekt og prosjektering. Prisene på disse tjenestene varierer en del, men for arkitekt og prosjektering bør du regne med å betale minst 100.000 til 200.000 kr.

Dersom du ønsker å finne ut akkurat hvor mye ditt prosjekt vil koste kan du registrere prosjektet ditt på www.byggstart.no/. Da vil vi kunne hjelpe deg med å finne kvalifiserte håndverkere i nærheten av der du bor.  

Hva driver prisen?

Bygging av hus koster mye, og når det gjelder hus med utleiedel ender det ofte med å koste litt mer enn et hus som bare er ment for deg og familien din. I utleiedelen vil man trenge rom som man kanskje ellers ikke hadde valgt å lage like mange av. For eksempel skal enhver boenhet i følge forskriftene ha både kjøkken og bad. Bad og kjøkken er blant de dyreste typene rom du bygger i huset ditt, så hvor mange og hvor store disse er vil ha en innvirkning på hvor dyrt det vil være å bygge hus med utleiedel.

I tillegg vil man kanskje få litt tilleggskostnader på vann og det elektriske dersom dette må legges opp som adskilte systemer. En ting å vurdere når du bygger med utleiedel er at du i utgangspunktet kanskje kan greie deg med færre bad. Dersom du senere trenger flere bad for eksempel på grunn av familieforøkelse kan det ofte være enkelt og greit å slutte med å leie ut, og heller bruke utleiedelen selv som en del av huset.

Hvilke typer overflatematerialer du bruker kan ofte ha stor innvirkning på prisen av boligen din. Som byggherre må du selv bestemme selv hvilke standarder, merker og motiv som skal brukes. Det er vanlig at du selv kjøper inn overflatematerialene. Dette er derfor et område du relativt lett kan ta full kontroll over og redusere kostnadene. Det går ofte an å finne parkett, fliser, kjøkken, og baderomsinnredning som er på tilbud. Dette krever selvfølgelig at du er klar over hva som trengs på et tidlig tidspunkt slik at du kan slå til når tilbudet er tilgjengelig.

Når det gjelder overflatematerialer i utleiedelen kan det være fristende å velge billig, men det er også viktig å huske at overflatematerialer er en av de tingene som bidrar mest til å imponere når folk vurderer om de vil bo i utleiedelen din. Dersom du har en flott utseende utleiedel vil du  I mange tilfeller kunne legge prisen høyere. I tillegg må du huske at utleiedelen faktisk er en del av huset, så det kan også være greit at stilen man bruker der er noenlunde kompatibel med resten av huset i tilfelle man etter hvert bestemmer seg for å slå sammen utleiedelen med resten av huset.

Det samme gjelder ting som tekniske systemer eller spesialbygde skap og garderober. Du vil fort kunne spare en del ved å unngå plassbygde spesialløsninger. Samtidig vil avanserte tekniske systemer og spesialløsninger kanskje være noe som kan gjøre det lettere å leie ut, og som kan bidra til å gi deg en bedre utleiepris.

Hvorfor lønner det seg med utleiedel?

Så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligen din trenger du ikke betale skatt for leieinntektene. En utleiedel kan derfor være en svært god investering for deg som bygger nytt hus. Boliger med utleiedel vil også ofte stige i verdi ettersom boligen allerede kommer ferdig utstyrt med egen inntektskilde.

For noen er det å bygge utleiedel som et tillegg til huset en utelukkende økonomisk avgjørelse. De ser på utleiedelen som en permanent investering som vil bære avkastning over husets levetid. I disse tilfellene er utleiedelen som oftest et tillegg til det planlagte boligarealet som man ikke har planer om å benytte selv.

For andre er utleiedelen en midlertidig løsning for å optimalisere mulighetene med huset, og for å finansiere drømmehuset for familien. I disse tilfellene bygger man kanskje ikke hus som er større enn planlagt, men i stedet for å bygge alt som en bolig  velger man å skille ut en del av den som selvstendig utleiedel. Dette kan være en veldig gunstig ordning på lang sikt. Man kan da for eksempel leie ut for å gjøre det litt lettere å betale ned på huslånet i starten når man er nyetablert og dette er tyngst. Etter hvert, når familien vokser og man ofte også har en mer romslig økonomi kan man avslutte utleien og bruke utleiedelen som en del av huset. Da utvider man effektivt huset til den størrelsen man trenger uten de ekstra kostnadene med å bygge på huset.

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Hvor lang tid tar det å bygge et hus med utleiedel?

Generelt sett er det størrelsen og kompleksiteten på huset ditt som bestemmer hvor lang tid det vil ta å bygge det. Om du bygger hus med utleiedel trenger ikke dette nødvendigvis ta lengre tid enn det vil ta å bygge et hus av samme størrelse og kompleksitet uten utleiedel. Det er uansett relativt sjelden at man bruker mindre enn ett år på å ferdigstille et hus.

Det er faktisk planleggingen med arkitekt og søknad til kommunen som ofte tar opp mest av tiden for prosjektet ditt, og dette vil ta noenlunde den samme tiden om du bygger med eller uten utleiedel. Prosessen med arkitekten din og søknaden til kommunen vil vanligvis ta 4-6 måneder. Det finnes også ferdighus med utleiedel. Dersom du finner et ferdighus som passer til dine formål kan det hende du kan kutte ned en hel del på hvor lenge prosjektet ditt vil ta.

Mens du holder på med søknaden går det også an å starte anbudsprosessen med entreprenører. Dette kan gjøres fordi det er mulig å søke i to omganger hos kommunen. Først en rammetillatelse for prosjektet og deretter en tillatelse for igangsetting. Anbudsprosessen med entreprenører er som regel unnagjort i løpet av 2-3 måneder.

Etter anbudsprosessen starter prosjektet med grunnarbeider som vil ta rundt 1-2 måneder. Grunnarbeidene er tett etterfulgt av betongarbeider og grunnmur som også vanligvis tar 1-2 måneder.

Det neste steget er et tett råbygg. Man kan ofte regne 2-4 måneder for å få dette gjort. Dersom du kan bruke ferdigelementer vil prosessen gå fortere enn dersom du bruker plassbygde løsninger. Til slutt vil innvendige arbeider med tømrer, flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon maler og lignende trenge rundt 3 måneder før det er ferdig.

Regler for hus med utleiedel

Oppføring av ny bolig er alltid søknadspliktig. Det er Plan- og bygningsetaten som gir deg tillatelse til å bygge. Du kan heller ikke søke selv som privatperson, men vil trenge en “ansvarlig søker”. Dette er en profesjonell bedrift, ofte arkitektfirmaet ditt, som utarbeider søknaden din og står som avsender av den.

Når man bygger en utleiedel i huset sitt er det også visse krav til denne delen som man må imøtekomme for at utleiedelen skal kunne klassifiseres som en godkjent bolig. Utleiedelen må ha nok lys og luft. Lyddemping og skjerming må også være på plass slik at privatlivet til både huseier og leietaker blir ivaretatt. Dette betyr at utleiedelen også må ha sin egen inngang. I tillegg må utleiedelen ha alle de vanlige hovedfunksjonene som vi er vant med i en bolig, inkludert toalett, bad, kjøkken, soveplass og oppholdsrom. Utleieboligen må også være fysisk atskilt fra resten av huset.

Kom i gang med riktig hjelp

Etter at du har funnet tomta di bør du ta kontakt med arkitekt som vil kunne hjelpe deg. Dette gjelder enten du bruker ferdighus eller arkitekttegnet hus. Dersom du bruker ferdighus vil arkitekten sin jobb selvfølgelig være mindre omfattende, men det kan fortsatt hende det er mindre justeringer du ønsker å gjøre på ferdighuset.

Arkitekten er også ofte den du vil bruke til å søke til kommunen. En god arkitekt vil kjenne til planene til kommunen, så det kan også være en god ide å snakke med en arkitekt før du gjør en endelig beslutning for tomta di. Arkitekten vil kunne bedømme om tomta er godt egnet for den typen hus du ønsker å bygge, og om et er noen restriksjoner i reguleringsplanen for det aktuelle området som eventuelt vil kunne skape problemer nå eller for fremtidige planer.

Når du har fått tomta di, planlagt boligen og er i gang med søknaden til kommunen er det på tide å finne folk for byggingen. Entreprenører foretrekker ofte å bli kontaktet når rammetillatelsen foreligger fra kommunen, særlig dersom søknaden innebærer dispensasjoner som kommunen kan avslå. Når du har fått rammetillatelsen er det mye mindre usikkerhet knyttet til prosjektet.

For selve arbeidet går det an å bruke ett firma per fagområde, men de fleste foretrekker å samle alt arbeidet under ett firma i en totalenterprise. Dette gjør ting mye lettere både administrasjonsmessig og juridisk. Det er også slett ikke alle byggherrer som selv er kvalifisert til å ta på seg den komplekse prosjektadministrasjonen som et prosjekt av denne kompleksiteten innebærer.

Vi i Byggstart har lang erfaring med kvalitetssikring av både entreprenører og arkitekter. Alle de firmaene som du kommer i kontakt med gjennom Byggstart vil allerede ha blitt grundig sjekket med henhold til referanser, arbeidskapasitet, økonomisk soliditet, godkjenninger og forsikringer. Dette betyr at du kan fokusere på å bedømme prisen du blir tilbudt, og kjemien du føler du har med representantene for firmaene vi setter deg i kontakt med.    

Dersom du registrerer prosjektet ditt hos oss på Byggstart.no vil vi ta kontakt med deg for å gå gjennom prosjektet og, introdusere deg til godt kvalifiserte entreprenører eller arkitekter for ditt prosjekt i området der du bygger.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.