Hus med utleiedel: En komplett guide (pris, regler, tips)

Hus med utleiedel

Innhold:

Del 1: Ferdighus eller arkitekttegnet?Del 2: Pris og lønnsomhetDel 3: Tidsbruk, regler og fagfolk

Å bygge et nytt hus er et omfattende og kostbart prosjekt. Derfor kan budsjettet ofte begrense mulighetene for å sette opp den boligen man ønsker seg. I slike tilfeller kan en praktisk løsning være å bygge et hus med utleiedel. På denne måten man finansiere deler av nedbetalingen på huset ved hjelp av leieinntekter. I denne artikkelen har vi samlet informasjon om hvordan man gjennomfører et slikt prosjekt. Du kan blant annet lese om fordeler og ulemper ved å bygge utleiedel, hvilken pris du kan forvente, og hvordan du finner den rette entreprenøren til jobben.

Utleie: hybel eller selvstendig boenhet?

Når det er snakk om utleie i egen bolig, er det noen ulike begreper som gjerne blir brukt noe om hverandre. Som et utgangspunkt kan man leie ut hvilket som helst rom i boligen, så lenge dette er godkjent for varig opphold. Det kreves ikke en særskilt dispensasjon for å leie ut. Bygger man et hus med rom for varig opphold i kjelleren, kan dette altså leies ut. Dersom man har direkte adgang fra huset til arealet som leies ut, kalles det en hybel. Dersom man skal etablere en egen boenhet, stiller dette en del nye krav knyttet til parkering, takhøyde, universell utforming, m.m. Man kan heller ikke ha direkte adgang til en separat boenhet fra resten av huset. De fleste som etablerer en utleiedel, velger å leie ut som en hybel (ikke som separat boenhet), ettersom dette er den mest fleksible og rimeligste løsningen for de fleste. Da har man også lettere anledning til å selv ta i bruk arealet på et senere tidspunkt. Merk imidlertid at separat boenhet kan ha noen fordeler i form av høyere utleiepris og økt salgsverdi på boligen ettersom den separate enheten kan selges separat fra resten av huset.

Fordeler og ulemper med utleiedel

Det er både fordeler og ulemper ved å ha et hus med utleiedel. Dersom du leier ut en mindre del av huset ditt kan du få skattefri inntekt fra leien. Dette kan i mange tilfeller vil gi deg muligheten for et større lån, ettersom du som du vil kunne bruke leieinntektene til å betale ned huslånet.

Utleiedelen vil normalt være direkte knyttet til huset. Dette innebærer at man selv kan ta i bruk utleiedelen dersom man får behov for mer plass. Flere velger også å la barna overta utleiedelen når de blir eldre. På den måten kan man fortsette å bo i samme hus, samtidig som man får betydelig mer privatliv. I noen tilfeller kan denne situasjonen reverseres, ved at foreldrene flytter til utleiedelen når de ikke lenger har behov for et like stort hus, mens de voksne barna overtar det større huset for å ha plass til en voksende familie.

På den andre siden blir utlegget til bygging større, man må bruke tid og energi på å administrere utleie, og man får mindre areal å benytte selv.

Ferdighus eller arkitekttegnet hus

Om man bør velge et ferdighus, eller et arkitekttegnet hus, avhenger av flere faktorer. Både arkitekttegnede hus og ferdighus kommer med utleiedel. Fordelen ved et arkitekttegnet hus er at du kan tilpasse boligen etter egne ønsker og behov, og tomten. Du kan få nøyaktig de rommene du trenger, og slipper å bruke plass på fasiliteter du egentlig ikke har behov for. Arkitekttegnede hus gjør det også mulig å utforme en bolig som er tilpasser terrenget. Ferdighus er noe mer låst, men har normalt noe lavere byggetid og pris.

Planlegger man å bygge et hus med separat boenhet, kan arkitekttegnet hus være en praktisk løsning. Da har man muligheten til å utforme boligen slik at de to boenhetene er tilstrekkelig adskilt eller nære hverandre.

Dersom du ønsker å tegne et arkitekttegnet hus, lønner det seg å komme i kontakt med en arkitekt tidlig i prosessen.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hvor mye koster det å bygge hus med utleiedel?

I Byggstart har vi opparbeidet en prisdatabase basert på prosjekter gjennomført av aktører i vårt nettverk. På den måten kan vi beregne snittprisen på en rekke ulike byggeprosjekter. Prisene inkluderer alle kostnader knyttet til oppføring av boligen.

Vi ser at det i gjennomsnitt koster ca. 28.000 kr per kvadratmeter å bygge hus med utleiedel. De rimeligste prosjektene kan komme på ned mot 22.000 kr per kvadratmeter. Disse prosjektene baserer innebærer ofte lavere standard og en enkel konstruksjon. På prosjekter med gjennomgående høy kvalitet og spesialtilpassede løsninger kan prisen komme på  45.000 kr per kvadratmeter, noen ganger mer.

I tillegg kommer må du beregne utgifter til arkitekt og prosjektering. Prisene på disse tjenestene varierer, men du bør forvente å betale minst 100.000 - 200.000 kr. Videre kan du lese om hva som er de viktigste driverne av pris når man bygger hus med utleiedel.

Hva driver prisen?

At huset du bygger skal ha utleiedel, vil føre med seg visse ekstrautgifter. I utleiedelen vil man ofte trenge rom man ellers ville utelatt. For eksempel skal enhver boenhet ifølge forskriftene ha både kjøkken og bad. Dette er blant de dyreste rommene du kan bygge i et hus. I tillegg kan anlegg til vann og elektrisitet skape ekstra utgifter dersom dette må legges opp som adskilte systemer. Hvor mange slike rom du velger å bygge, vil derfor ha stor innvirkning på prisen. En mulighet er å begrense antallet våtrom, og heller ta i bruk utleiedelen dersom man senere får behov for flere bad eller kjøkken.

Hvilke typer overflatematerialer du bruker kan ofte ha stor innvirkning på prisen. Som byggherre må du selv bestemme hvilke standarder du ønsker å benytte. Ettersom det ofte er byggherren som står ansvarlig for å kjøpe inn overflatematerialene, vil du ha stor mulighet til å velge den standarden og prisen du selv ønsker. For å få de varene du ønsker til en rimeligere pris, lønner det seg å være på utkikk etter tilbud og kampanjer hos forhandlere. Dette forutsetter at du er tidlig ute med å velge ut de materialene og produktene du ønsker å bruke.

Det er imidlertid ikke alltid lønnsomt å velge de billigste materialene. Ofte kan det være bedre å investere i en høyere standard. Jo høyere standarden på utleiedelen er, desto enklere er å det å finne noe som vil leie. Det gjør det også mulig å justere opp prisen. På den måten kan du tjene inn det du investerte i de dyrere materialene. I tillegg må du huske at utleiedelen er en del av huset. Derfor lønner det seg å utforme utleiedelen slik at den er kompatibel med resten av boligen.

Spesialbygde løsninger er en annen faktor som kan påvirke prisen på prosjektet. Også her må man vurdere hva som er mest lønnsomt av å velge rimeligere løsninger, og å velge løsninger som gjør boligen mer attraktiv for potensielle leietakere.

Hvorfor lønner det seg med utleiedel?

Så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligen din, trenger du ikke betale skatt for leieinntektene. En utleiedel kan derfor være en svært god investering for deg som bygger nytt hus. Boliger med utleiedel vil også ofte stige i verdi, ettersom boligen inkluderer en egen inntektskilde.

For noen er det å bygge utleiedel en utelukkende økonomisk avgjørelse. Planen er å leie ut deler av boligen permanent. I disse tilfellene er utleiedelen som oftest et tillegg til det planlagte boligarealet, og noe man ikke har planer om å benytte selv.

For andre er utleiedelen en midlertidig løsning. I disse tilfellene bygger man den boligen man selv ønsker, for å så leie ut deler av denne i en begrenset periode. Dette kan være en gunstig ordning på lang sikt. Man kan da for eksempel leie ut for å gjøre det litt lettere å betale ned på huslånet i starten. Etter hvert, når familien vokser og man ofte har en mer romslig økonomi, kan man ta i bruk utleiedelen som en del av huset. Da utvider man effektivt huset til den størrelsen man trenger, uten at man behøver å bygge på huset.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvor lang tid tar det å bygge et nytt hus?

Generelt sett er det størrelsen og kompleksiteten på huset ditt som bestemmer hvor lang tid det vil ta å bygge det. Om du bygger hus med utleiedel, behøver ikke dette ta lengre tid enn å bygge et hus av samme størrelse og kompleksitet uten utleiedel. Det er uansett relativt sjeldent at man bruker mindre enn 9 måneder på å ferdigstille et hus. Normalt tar det ca 12 måneder fra man setter spaden i jorda til man kan flytte inn.

I tillegg kommer søknadsprosessen og arbeidet med arkitekt. Prosessen med arkitekt og søknaden til kommunen vil vanligvis ta 4-6 måneder.

Anbudsprosessen med entreprenører tar som regel et sted mellom 2-3 måneder. Det lønner seg imidlertid å være tidlig ute, ettersom de dyktigste entreprenørene ofte er opptatt i lang tid fremover.

Grunnarbeider vil ofte ta rundt 1-2 måneder. Deretter følger arbeid med betong og grunnmur, som også tar mellom 1-2 måneder.

Det neste steget er et tett råbygg. Dette tar vanligvis 2-6 måneder. Her kan man også korte ned mye ved å bygge med elementer. Til slutt bør man beregne minst 3 måneder til innvendige arbeider med flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon, maler og lignende.

Regler for hus med utleiedel

Oppføring av ny bolig er alltid søknadspliktig. Det er Plan- og bygningsetaten som gir deg tillatelse til å bygge. På et prosjekt av denne størrelsen kan du ikke søke selv. I stedet må du engasjere en ansvarlig søker. Dette er en bedrift, ofte arkitektfirma, som utarbeider og sender inn søknaden din. Dersom man tenker å leie ut en hybel i kjelleren, så man man sørge for at denne blir godkjent for varig opphold. Om man ønsker å bygge en separat boenhet (som er fysisk adskilt fra resten av boligen), må dette søkes om separat.

Kom i gang med riktig hjelp

Når du har funnet tomten du ønsker å bygge på, er neste steg å engasjere en arkitekt. Dette gjelder uavhengig om du bruker ferdighus eller arkitekttegnet hus. Dersom du bruker ferdighus vil arkitektens jobb være mindre omfattende, men det kan fortsatt være behov for justeringer på boligen.

Det er også vanlig å bruke arkitekten som ansvarlig søker når du skal søke kommunen om tillatelse. En arkitekt vil ha god kjennskap til kommunens planer. Om du ikke allerede har valgt ut en tomt, kan det derfor være lurt å rådføre seg med arkitekten. Arkitekten kan bedømme om tomta er egnet for den typen hus du ønsker å bygge, og om det er restriksjoner i reguleringsplanen som eventuelt vil kunne skape problemer.

Når du er i gang med søknadsarbeidet, er det på tide å finne en entreprenør som kan utføre arbeidet. Entreprenører foretrekker ofte å bli kontaktet når rammetillatelsen foreligger fra kommunen, særlig dersom søknaden innebærer dispensasjoner som kommunen kan avslå. Når du har fått rammetillatelsen er det mindre usikkerhet knyttet til prosjektet.

For å komme i kontakt med entreprenører som kan hjelpe deg med å bygge hus med utleiedel, kan du benytte deg av gratistjenesten Byggstart for å komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører. Registrerer du prosjektet ditt hos oss, setter vi deg i kontakt med entreprenører i ditt område som har den mest relevante erfaringen og kompetansen for ditt prosjekt. Befaring og innhenting av pristilbud er både gratis og uforpliktende. Registrer prosjektet ditt hos oss, så vil en av våre medarbeidere hjelpe deg i gang med anbudsprosessen.

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.