Hus med utleiedel: En komplett guide (pris, regler, tips)

Planlegger du å bygge et hus med utleiedel? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt.

Hus med utleiedel

Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Få 3 tilbud på å bygge hus

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Å bygge et nytt hus er et omfattende og kostbart prosjekt. Derfor kan budsjettet ofte begrense mulighetene for å sette opp den boligen man ønsker seg. I slike tilfeller kan en praktisk løsning være å bygge et hus med utleiedel. På denne måten man finansiere deler av nedbetalingen på huset ved hjelp av leieinntekter.

Utleie: hybel eller selvstendig boenhet?

Når det er snakk om utleie i egen bolig, er det noen ulike begreper som gjerne blir brukt noe om hverandre. Som et utgangspunkt kan man leie ut hvilket som helst rom i boligen, så lenge dette er godkjent for varig opphold. Det kreves ikke en særskilt dispensasjon for å leie ut. Bygger man et hus med rom for varig opphold i kjelleren, kan dette altså leies ut. Dersom man har direkte adgang fra huset til arealet som leies ut, kalles det en hybel. Dersom man skal etablere en egen boenhet, stiller dette en del nye krav knyttet til parkering, takhøyde, universell utforming, m.m. Man kan heller ikke ha direkte adgang til en separat boenhet fra resten av huset. De fleste som etablerer en utleiedel, velger å leie ut som en hybel (ikke som separat boenhet), ettersom dette er den mest fleksible og rimeligste løsningen for de fleste. Da har man også lettere anledning til å selv ta i bruk arealet på et senere tidspunkt. Merk imidlertid at separat boenhet kan ha noen fordeler i form av høyere utleiepris og økt salgsverdi på boligen ettersom den separate enheten kan selges separat fra resten av huset.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få 3 tilbud på jobben her.

Fordeler og ulemper med utleiedel

Det er både fordeler og ulemper ved å ha et hus med utleiedel som er verdt å merke seg. Før du bestemmer deg, bør du vurdere disse nøye, og ikke minst vurdere din egen bo- og livssituasjon på lang sikt.

Nedenfor har vi listet opp noen av de vanligste fordelene og ulempene som kan være aktuelle:

Fordeler:

  • Dersom du leier ut en mindre del av huset ditt, kan du få skattefri inntekt fra leien. Dette kan i mange tilfeller gi deg muligheten for et større lån, da du vil kunne bruke leieinntektene til å betale ned huslånet.
  • Utleiedelen vil normalt være direkte knyttet til huset. Dette innebærer at man selv kan ta i bruk utleiedelen dersom man får behov for mer plass. Flere velger også å la barna overta utleiedelen når de blir eldre. På den måten kan man fortsette å bo i samme hus, samtidig som man får betydelig mer privatliv. 
  • I noen tilfeller kan denne situasjonen reverseres, ved at foreldrene flytter til utleiedelen når de ikke lenger har behov for et like stort hus, mens de voksne barna overtar det store huset for å ha plass til en voksende familie. Hvis foreldrene eller besteforeldrene dine bor rett ved siden av deg, kan du raskt og enkelt besøke dem og hjelpe til med det som trengs. Dette er særlig nyttig hvis de har helseproblemer, men også bare for å kunne tilby selskap og være nær hverandre.

Ulemper:

  • Utleggene til bygging blir større, man må bruke tid og energi på å administrere utleie, og ikke minst får man et mindre areal å benytte selv.
  • Du må forholde deg til leietakere og akseptere at dere bor nokså tett på hverandre. For noen kan dette være irriterende hvis de kommer å ringer på for det minste problemet. Det positive er at det er du som velger leietakere. Uansett hvor selektiv du er, er det imidlertid ingen garanti for at du kommer godt overens med dem du leier ut til. Dette gjelder imidlertid for alle naboer.
  • Leieinntekter kan til tider være uforutsigbare. Selv om du har en utleiedel, tar det tid å finne leietakere, særlig hvis ønsker å være selektiv. Hver gang en leietaker velger å flytte, må du gå gjennom prosessen på nytt for å finne en ny en, og for hver dag utleiedelen er tom, går du glipp av verdifulle leieinntekter. Er du heldig, kan du finne en leietaker som ønsker å bo der på lengre sikt.
  • Som utleier har du en rekke ansvar knyttet til reparasjoner og vedlikehold. Dette kan for eksempel være utskiftning av vaskemaskin eller ovn. Disse utgiftene vil spise litt av leieinntektene.

Ferdighus eller arkitekttegnet hus?

Om man bør velge et ferdighus, eller et arkitekttegnet hus, avhenger av flere faktorer. Både arkitekttegnede hus og ferdighus kommer med utleiedel. Fordelen ved et arkitekttegnet hus er at du kan tilpasse boligen etter egne ønsker og behov, og tomten. Du kan få nøyaktig de rommene du trenger, og slipper å bruke plass på fasiliteter du egentlig ikke har behov for. Arkitekttegnede hus gjør det også mulig å utforme en bolig som er tilpasset terrenget. Ferdighus er noe mer låst, men har normalt noe lavere byggetid og pris.

Planlegger man å bygge et hus med separat boenhet, kan arkitekttegnet hus være en praktisk løsning. Da har man muligheten til å utforme boligen slik at de to boenhetene er tilstrekkelig adskilt eller nære hverandre. Dersom du ønsker å få bygget et arkitekttegnet hus, lønner det seg imidlertid å komme i kontakt med en arkitekt tidlig i prosessen.

Trenger du fagfolk til jobben? Sammenlign flere tilbud her.

Hvor mye koster det å bygge hus med utleiedel?

I Byggstart har vi opparbeidet en prisdatabase basert på prosjekter gjennomført av aktører i vårt nettverk. På den måten kan vi beregne snittprisen på en rekke ulike byggeprosjekter. Prisene inkluderer alle kostnader knyttet til oppføring av boligen.

Vi ser at det i gjennomsnitt koster ca. 28.000 kr per kvadratmeter å bygge hus med utleiedel. De rimeligste prosjektene kan komme på ned mot 22.000 kr per kvadratmeter. Disse prosjektene baserer innebærer ofte lavere standard og en enkel konstruksjon. På prosjekter med gjennomgående høy kvalitet og spesialtilpassede løsninger kan prisen komme på  45.000 kr per kvadratmeter, noen ganger mer.

I tillegg kommer må du beregne utgifter til arkitekt og prosjektering. Prisene på disse tjenestene varierer, men du bør forvente å betale minst 100.000 - 200.000 kr. Videre kan du lese om hva som er de viktigste driverne av pris når man bygger hus med utleiedel.

Les mer om prisen for å bygge hus med utleiedel.

Slik fordeler kostnadene seg

For å vite hvordan du kan spare penger, kan det være nyttig å få et oversiktlig bilde av kostnadene du må regne med ved bygging av hus med utleiedel. Noen kostnader er det ikke mulig å påvirke med egne valg, da du må ut med disse uansett. Andre kostnader avhenger mer av dine preferanser og prioriteringer og er derfor mer påvirkelige. Nedenfor skal vi se nærmere på fordelingen av kostnader for et hus med utleiedel. Her tar vi utgangspunkt i et eksempel med en relativt liten bolig på 130 kvadratmeter.

  • Grave- og grunnarbeider: Omtrent 300.000 kroner
  • Sette opp grunnmur: 150.000 kroner
  • Tømrerarbeid, blikkenslager, maling og legge fliser: 1,5 millioner kroner
  • Elektrisk arbeid, rørlegger og ventilasjon: 500.000 kroner
  • Kjøp du gjør selv, prosjektledelse, rigg og drift: 500.000 kroner.

Dette utgjør til sammen 3 millioner kroner for en 130 kvadratmeter stor enebolig. Vær oppmerksom på at prisene bare er omtrentlige og basert på statistikk fra lignende prosjekter. Det er likevel fullt mulig at det trengs mer eller mindre grunnarbeider der du bor eller at tømrerarbeidet er mer eller mindre komplisert. Derfor vil du kunne se store variasjoner i pris fra prosjekt til prosjekt. Bygger du et enda større hus med utleiedel, må du naturlig nok regne med å betale mer, men prisen per kvadratmeter blir gjerne lavere.

Ulike typer kostnader

Det er lite du kan gjøre med kostnadene knyttet til grunnarbeider, elektrisk arbeid, rørlegger og lignende. Er du ute etter å spare penger, bør du heller fokusere på områder der du selv kan være med å påvirke med valgene du gjør. Disse områdene knytter seg som regel til boligens standard og kommer i stor grad an på dine egne prioriteringer. For eksempel trenger du ikke nødvendigvis kjøpe de dyreste taksteinene du finner. Det er store variasjoner på takstein, der de rimeligste fås til rundt 10 kroner per stk, mens de mest kostbare kan ha en pris på 200 kroner per stk.

Kjøkken og bad er som regel de dyreste rommene i enhver bolig. Du kan selv velge om du ønsker rimelige løsninger fra et møbelvarehus eller om du ønsker å investere mer penger ved å engasjere en arkitekt eller interiørdesigner til å utarbeide spesialløsninger til disse rommene. Dette vil naturligvis koste mer, men vil til gjengjeld øke verdien på boligen ytterligere og legge til rette for at du kan ta enda høyere leiepris. Vi ser også betydelige prisforskjeller på gulv, fliser og vinduer. Prisen for gulv og fliser kan varierer mellom alt fra noen få hundre kroner til flere tusen kroner per kvadratmeter. Det samme gjelder vinduer, der de rimeligste kan fås for et par tusen kroner per stk, mens de dyreste kan koste over 20.000 kroner.

Hva driver prisen?

At huset du bygger skal ha utleiedel, vil føre med seg visse ekstrautgifter. I utleiedelen vil man ofte trenge rom man ellers ville utelatt. For eksempel skal enhver boenhet ifølge forskriftene ha både kjøkken og bad. Dette er blant de dyreste rommene du kan bygge i et hus. I tillegg kan anlegg til vann og elektrisitet skape ekstra utgifter dersom dette må legges opp som adskilte systemer. Hvor mange slike rom du velger å bygge, vil derfor ha stor innvirkning på prisen. En mulighet er å begrense antallet våtrom, og heller ta i bruk utleiedelen dersom man senere får behov for flere bad eller kjøkken.

Hvilke typer overflatematerialer du bruker kan ofte ha stor innvirkning på prisen. Som byggherre må du selv bestemme hvilke standarder du ønsker å benytte. Ettersom det ofte er byggherren som står ansvarlig for å kjøpe inn overflatematerialene, vil du ha stor mulighet til å velge den standarden og prisen du selv ønsker. For å få de varene du ønsker til en rimeligere pris, lønner det seg å være på utkikk etter tilbud og kampanjer hos forhandlere. Dette forutsetter at du er tidlig ute med å velge ut de materialene og produktene du ønsker å bruke.

Det er imidlertid ikke alltid lønnsomt å velge de billigste materialene. Ofte kan det være bedre å investere i en høyere standard. Jo høyere standarden på utleiedelen er, desto enklere vil det være å finne fremtidige leietakere. Det gjør det også mulig å justere opp prisen. På den måten kan du tjene inn det du investerte i de dyrere materialene. I tillegg må du huske at utleiedelen er en del av huset. Derfor lønner det seg alltid å utforme utleiedelen slik at den er kompatibel med resten av boligen.

Spesialbygde løsninger er en annen faktor som kan påvirke prisen på prosjektet. Også her må man vurdere hva som er mest lønnsomt av å velge rimeligere løsninger, og å velge løsninger som gjør boligen mer attraktiv for potensielle leietakere.

Mange muligheter for å spare penger

Mange som ønsker å spare penger på prosjektet, ser på mulighetene til å gjøre enkelte deler av arbeidet selv. Med mindre du selv har kompetanse og erfaring innen de respektive fagområdene, anbefales det at du overlater jobben til profesjonelle. Hvis du gjør noe feil, risikerer du at det må utbedringer til i etterkant, noe som vil føre til at du oppnår det motsatte av det du hadde ønsket, nemlig at det blir enda dyrere. Hvis du likevel bestemmer deg for å gjøre enkelte deler av jobben selv, bør du i det minste avtale dette med entreprenøren, slik at koordineringen av arbeid blir mer oversiktlig og dere unngår unødvendige misforståelser.

Som nevnt over, kan du spare mye penger på å velge en lavere standard på det du kjøper inn. Det er imidlertid ikke alltid en attraktiv løsning fordi standarden påvirker verdien på boligen. Heldigvis er det ikke helt umulig å få god standard for en rimelig penge. Ved å hele tiden sjekke markedet og slå til når det er kampanjer eller tilbud, for eksempel på kjøkkeninnredninger eller andre materialer og produkter, kan du fort få en meget god pris på materialer og produkter av høy kvalitet. Et annet alternativ er å overlate innkjøpet til entreprenøren, da entreprenører ofte har tilgang på gode rabatter hos leverandørene de handler hos jevnlig.

Du vil også kunne spare penger ved å være selektiv i ditt valg av entreprenør siden entreprenører også varierer i pris. Her er det først og fremst viktig at du sørger for at det er tilstrekkelig konkurranse om å gjennomføre prosjektet ditt. Dette gjør du ved å hente inn pristilbud fra flere entreprenører og gjøre grundige sammenligninger.

Hvorfor lønner det seg med utleiedel?

Så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligen din, trenger du ikke betale skatt for leieinntektene. En utleiedel kan derfor være en svært god investering for deg som bygger nytt hus. Boliger med utleiedel vil også ofte stige i verdi, ettersom boligen inkluderer en egen inntektskilde.

For noen er det å bygge utleiedel en utelukkende økonomisk avgjørelse. Planen er å leie ut deler av boligen permanent. I disse tilfellene er utleiedelen som oftest et tillegg til det planlagte boligarealet, og noe man ikke har planer om å benytte selv.

For andre er utleiedelen en midlertidig løsning. I disse tilfellene bygger man den boligen man selv ønsker, for å så leie ut deler av denne i en begrenset periode. Dette kan være en gunstig ordning på lang sikt. Man kan da for eksempel leie ut for å gjøre det litt lettere å betale ned på huslånet i starten. Etter hvert, når familien vokser og man ofte har en mer romslig økonomi, kan man ta i bruk utleiedelen som en del av huset. Da utvider man effektivt huset til den størrelsen man trenger, uten at man behøver å bygge på huset.

Det lønner seg å hente inn flere tilbud

Som hovedregel anbefales det å hente inn minst 3 pristilbud fra forskjellige entreprenører. Dette sørger for at det er tilstrekkelig konkurranse om prosjektet ditt, noe som vil gi entreprenørene insentiv til å gi deg en best mulig pris for å vinne anbudsrunden. Mottar du pristilbud fra aktører du opplever useriøse eller andre pristilbud som du bare ikke er fornøyd med, er det mulig å hente inn flere eller å starte en helt ny anbudsrunde. Du bør imidlertid unngå å hente inn alt for mange tilbud, da dette fort kan bli uoversiktlig. I tillegg kan det være nokså tidkrevende og kostbart for entreprenørene å utarbeide et pristilbud.

Prosjektering og tegninger bør imidlertid være klart før du begynner anbudsprosessen. Jo mer informasjon entreprenørene har om arbeidet som skal utføres, desto mer presist pristilbud vil du få. Hvis du ikke har tydelige og konkrete planer for hva som skal gjøres, må entreprenøren ta forbehold og gi uforpliktende priskalkyler som fort kan vise seg å avvike mye fra den reelle prisen.

Viktig å tenke på når du sammenligner tilbud

Med tre ulike tilbud har du et godt vurderingsgrunnlag for å kunne foreta en grundig sammenligning. Her er det viktig at du ikke bare ser på sluttsummen, men heller gjennomfører en mer systematisk sammenligning av alle tilbud. Pristilbudene vil inneholde enkeltposter for hver del av arbeidet. Først og fremst bør du finne ut om alle tilbudene inkluderer de samme postene. Hvis de ikke gjør det, kan dette være forklaringen på eventuelle prisforskjeller. Videre er det viktig at du ser hvordan prisen defineres. Noen ganger oppgis en fastpris, mens det andre ganger brukes prisestimater eller uforpliktende kalkyler. En fastpris er forutsigbart og enkelt å forholde seg til, men et prisestimat kan i følge håndverkertjenesteloven avvike med opptil 15%. En uforpliktende kalkyle er som navnet tilsier helt uforpliktende og gir deg som kunde lite forutsigbarhet. Du bør også se om alt er inkludert i prisen eller om noe defineres som et tillegg. For å forenkle prosessen med å sammenligne tilbud, kan det være lurt å sette dem opp i et skjema, slik at det går an å gå mer systematisk til verks.

I enkelte tilfeller kan det komme tilbud som varierer svært mye i pris. Ofte skyldes det at en av entreprenøren har en annen forståelse av prosjektet enn de andre, for eksempel på grunn av uklar prosjektbeskrivelse. Hvis det skjer med deg, bør du kontakte entreprenørene og forsikre deg om at de har forstått oppdraget riktig.

Ønsker du pristilbud? Få tilbud fra flere kvalitetssikrede fagfolk her.

Hvor lang tid tar det å bygge et nytt hus?

Generelt sett er det størrelsen og kompleksiteten på huset ditt som bestemmer hvor lang tid det vil ta å bygge det. Om du bygger hus med utleiedel, behøver ikke dette ta lengre tid enn å bygge et hus av samme størrelse og kompleksitet uten utleiedel. Det er uansett relativt sjeldent at man bruker mindre enn 9 måneder på å ferdigstille et hus. Normalt tar det ca 12 måneder fra man setter spaden i jorda til man kan flytte inn.

I tillegg kommer søknadsprosessen og arbeidet med arkitekt. Prosessen med arkitekt og søknaden til kommunen vil vanligvis ta 4-6 måneder.

Anbudsprosessen med entreprenører tar som regel et sted mellom 2-3 måneder. Det lønner seg imidlertid å være tidlig ute, ettersom de dyktigste entreprenørene ofte er opptatt i lang tid fremover.

Grunnarbeider vil ofte ta rundt 1-2 måneder. Deretter følger arbeid med betong og grunnmur, som også tar mellom 1-2 måneder.

Det neste steget er et tett råbygg. Dette tar vanligvis 2-6 måneder. Her kan man også korte ned mye ved å bygge med elementer. Til slutt bør man beregne minst 3 måneder til innvendige arbeider med flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon, maler og lignende.

Hvilken årstid egner seg best?

Selv om du kan gjennomføre mesteparten av jobben i løpet av hele året, er det lurt å sette opp et tidsskjema, da enkelte ting bør unngås når det er særlig kaldt ute. Graving og betongarbeider som gjerne kommer tidlig i prosessen, bør legges til litt varmere måneder. Frost i bakken kan komplisere gravearbeidet og betongen kan ha vanskelig for å herde hvis det er for kaldt ute. I tillegg vil utvendig maling egne seg best utenfor de kaldeste vintermånedene.

Noen deler av jobben kan derimot være lurt å legge til vinteren. Drenering langs husveggen er lettere å gjennomføre uten å forårsake skader på omgivelsene når det er kaldt. Dessuten har mange entreprenører mer tid om vinteren enn andre årstider, noe gjør det mulig å oppnå litt bedre pris hvis du legger innvendig oppussing til denne årstiden. Midt i fellesferien har mange håndverkere ferie og derfor kan det fort oppstå forsinkelser om sommeren. Tradisjonelt sett vil det da være flere arbeidere fra Øst-Europa tilgjengelig, da disse har en tendens til å ta ut ferie rundt juletider for å kunne reise hjem å besøke familie.

Regler for hus med utleiedel

Oppføring av ny bolig er alltid søknadspliktig. Det er Plan- og bygningsetaten som gir deg tillatelse til å bygge. På et prosjekt av denne størrelsen kan du ikke søke selv. I stedet må du engasjere en ansvarlig søker. Dette er en bedrift, ofte arkitektfirma, som utarbeider og sender inn søknaden din. Dersom man tenker å leie ut en hybel i kjelleren, så må man sørge for at denne blir godkjent for varig opphold. Om man ønsker å bygge en separat boenhet (som er fysisk adskilt fra resten av boligen), må dette søkes om separat.

Når prosjektet begynner å bli ferdig

Når en skal bygge hus med utleiedel, foretrekker mange byggherrer å bare overlate hele jobben til en entreprenør og distansere seg mest mulig fra prosjektet frem til det er ferdigstilt. Andre vil derimot ta mest mulig del i prosjektet og få så mye informasjon som mulig. For å unngå misforståelser og uenigheter, anbefales det at du holder en viss oversikt over progresjonen i byggearbeidene. For eksempel kan du sette opp en sjekkliste med ting som skal gjøres og krysse dem av etterhvert som det blir gjennomført. Ta gjerne en prat med entreprenør og be om å få oppgitt et tidsskjema med milepæler for å gjennomføring av de ulike delene av prosjektet. På den måten vil du være forberedt på eventuelle forsinkelser og du vet hele tiden hvor dere ligger i løypen. Jevnlig kommunikasjon med entreprenør vil dessuten være med på å forhindre at uenigheter og konflikter oppstår.

Når prosjektet omsider er ferdig, er det viktig at du mottar alt av relevant dokumentasjon. Ferdigdokumentasjonen skal gi en detaljert beskrivelse av arbeidet som er gjort og hvilke materialer som har blitt brukt. Videre skal du få en samsvarserklæring for det elektriske arbeidet som er gjort i boligen og FDV-dokumentasjon for alle våtrom. Det er viktig at du tar vare på dokumentasjonen, da du vil trenge den i forbindelse med forsikring, fremtidig salg av bolig eller når du skal pusse opp en gang i fremtiden. Du må også gjennomføre en sluttbefaring sammen med entreprenøren, der dere går gjennom alt arbeidet som er gjort og ser til at alt er utført i henhold til gjeldende lover og regler. På sluttbefaringen er det vanlig å ha med seg en uavhengig tredjepart, som regel en takstmann eller en annen fagperson.

Kom i gang med riktig hjelp

Når du har funnet tomten du ønsker å bygge på, er neste steg å engasjere en arkitekt. Dette gjelder uavhengig om du har gått for et ferdighus eller et arkitekttegnet hus. Dersom du satser på ferdighus, vil arkitektens jobb være mindre omfattende, men det kan fortsatt være behov for justeringer på boligen.

Det er også vanlig å føre opp arkitekten som ansvarlig søker når du skal søke kommunen om tillatelse. En arkitekt vil ha god kjennskap til kommunens planer. Om du ikke allerede har valgt ut en tomt, kan det derfor være lurt at du rådfører deg med arkitekten om dette. Arkitekten kan bedømme om tomta er egnet for den typen hus du ønsker å bygge, og om det er restriksjoner i reguleringsplanen som eventuelt vil kunne skape problemer.

Når du er i gang med søknadsarbeidet, er det på tide å finne en entreprenør som kan utføre arbeidet. Entreprenører foretrekker ofte å bli kontaktet når rammetillatelsen foreligger fra kommunen, særlig dersom søknaden innebærer dispensasjoner som kommunen kan avslå. Når du har fått rammetillatelsen er det mindre usikkerhet knyttet til prosjektet.

For å komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører til å hjelpe deg med å bygge hus med utleiedel, kan du benytte deg av gratistjenesten Byggstart. Registrerer du prosjektet ditt hos oss, setter vi deg i kontakt med entreprenørene i ditt område som har den mest relevante erfaringen og kompetansen for ditt prosjekt. Befaring og innhenting av pristilbud er både gratis og uforpliktende. Registrer prosjektet ditt hos oss, så vil en av våre medarbeidere hjelpe deg i gang med anbudsprosessen.

Få 3 tilbud på å bygge hus

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.