Bygge tomannsbolig: Hva koster det? (2019-pris)

Tomannsbolig

Innhold:

Del 1: Kostnader og fagområderDel 2: Hvordan påvirke prisen?Del 3: Lønner det seg?

Trenger du fagfolk til jobben? Legg ut prosjektet på Byggstart.no

Det er dyrt å bygge hus, og for mange er det vanskelig å få budsjettet til å gå opp. Da er kanskje en tomannsbolig en god løsning. Når dere er to parter deler dere på kostnadene, ansvar og vedlikehold, og det er enklere å oppnå boligdrømmen.

Del kostnadene

Det finnes ingen måte å beregne eksakte kostnader uten en befaring, ettersom det finnes mange faktorer som er med på å avgjøre prisen. Grunnforhold, hvor mye forarbeid som kreves og hva man ønsker av funksjoner i boligen er alltid individuelt, og for å få en konkret pris må man snakke med en håndverker. Men vi kan likevel komme med overslag på hva kostnadene vil bli, og i Byggstart har vi utviklet en prisdatabase hvor vi baserer oss på faktiske priser fra tidligere prosjekter. Når byggherrer benytter seg av vår gratistjeneste for å komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører mottar vi alltid en kopi av tilbudet, og på den måten har vi god oversikt over hva lignende prosjekter har kostet tidligere.

Når vi se på prisene for å bygge en tomannsbolig, ser vi at dette som regel ender opp et sted mellom 22. 000 og 40. 000 kroner per kvadratmeter. Det store spriket skyldes jo at det er både forskjellig standard og forskjellige forhold som er med og bestemmer prisen, men gjennomsnittet i databasen vår har en kvadratmeterpris på 28. 000 kroner. Dette innebærer alle kostnadene fra planen unnfanges til huset står nøkkelklart, og alle fagområder og arbeid er inkludert. Prisen er jevnt over ganske lik prisen for en enebolig, men noen forskjeller er det jo.

Mange fagområder som skal dekkes

Det krever mye kunnskap for å bygge et solid hus. Man må grave til rette tomten, drenere og fundamentere. En rørlegger må inn for å legge opplegg for vann og avløp, og elektrikeren installerer det elektriske anlegget. Men arbeidet begynner allerede før alt dette. Huset må planlegges og tegnes av en arkitekt, og man må samle alle tillatelser og godkjenninger for å få innvilget byggetillatelse. Det er mye å tenke på, og mange vil nok finne det overveldende å lede et slikt prosjekt. Når man skal planlegge alt og legge til rette, må man finne ut av hva slags entrepriseform man tenker seg. Det finnes i hovedsak to alternativer her, nemlig en delt entreprise eller en totalentreprise. En kombinasjon av disse er også en mulighet.

Ved en delt entreprise, er du som byggherre leder for hele prosjektet, og det er ditt ansvar å finne håndverkere til å dekke de forskjellige fagområdene. Det er også du som skal organisere og koordinere mellom fagområdene, og det er til syvende og sist ditt ansvar om deler av arbeidet tar lenger tid enn planlagt. Håndverkeren skal ha betalt etter avtalen uansett om forrige fagområde er klart eller ikke, og det er dyrt å måtte betale fagfolk for å sitte og vente. Men med denne formen har du større frihet til å velge de håndverkerne du vil, og de er lettere å tilrettelegge for å gjøre deler av jobben på egenhånd.

Med en totalentreprise slipper du dette ansvaret. Entreprenøren er selv ansvarlig for å skaffe underleverandører og å planlegge mellom de forskjellige fagområdene. Som byggherre har du kun én person å forholde deg til om det skulle oppstå problemer, og ved eventuelle mangler er det entreprenørens ansvar. Mye av arbeidene kan overlappe mellom de forskjellige fagområdene, og ofte kan det være vanskelig å avgjøre hvem som har skyld i feilen. Vet en totalentreprise slipper du å diskutere med flere underentreprenører om hvem som er ansvarlig for feilen. Entreprenøren tar gjerne et påslag på rundt 10% for all koordineringen og den ekstra risikoen det innebærer å ha ansvaret for alle fagområdene, men det kan absolutt være verdt det. Det er vanskelig å forholde seg til mange underleverandører og alle de nødvendige fagområdene når du ikke har tilstrekkelig erfaring og kompetanse.

Finn dyktige fagfolk

Det er alltid viktig å bruke seriøse og kompetente håndverkere når du skal bygge ut, spesielt på et prosjekt av denne størrelsen. For å sikre en trygg prosess og et godt sluttresultat må man ta visse forhåndsregler, og noe av det viktigste er å forsikre seg om at entreprenøren har kompetansen som skal til for å gjennomføre prosjektet. Dessverre finnes det mange useriøse aktører der ute, og det er flere foretak som ikke har tilstrekkelig fokus på kvalitet. Disse aktørene kan ta en lavere pris  for arbeidet, men det går gjerne på bekostning av sluttresultatet. De bruker ufaglærte fagfolk, billigere materialer og ser gjennom fingrene på byggeregler, noe som kan føre til store feil og mangler. Gjør tilstrekkelige undersøkelser av entreprenøren du vurderer, søk på internett og se på tidligere kunders erfaringer med foretaket.

Vi i Byggstart kan hjelpe deg med å finne seriøse håndverkere som leverer arbeid av høy kvalitet. For å gjøre det lettere for deg som byggherre å komme i kontakt med kompetente entreprenører, har vi kvalitetssikret og samlet en mengde aktører på ett sted. Når du registrerer prosjektet ditt på våre nettsider, vil vi matche deg med entreprenører som har den nødvendige ekspertisen du er ute etter. De vil så kontakte deg for å avtale befaring, og komme med et konkurransedyktig tilbud. Du bør samle tilbud fra flere aktører, så kan du sette de opp mot hverandre og sammenligne. Denne tjenesten er helt gratis, og det er ingen forpliktelser for deg som kunde knyttet til registrering.

Hvordan påvirke prisen

Mange avgjørelser må tas når man skal bygge hus, og ofte er det prisen som avgjør. Har man som mål å gjøre sluttregningen så lav som mulig, er det flere grep man kan ta for å holde prisen nede. Såkalte kataloghus eller ferdighus er et godt alternativ, og har generelt en lavere pris enn om du er nødt til å få et spesialtegnet hus fra en arkitekt. Det går også fort å sette opp, og en tomannsbolig kan settes opp på så lite som et par uker. Har man utradisjonelle behov eller er ute etter spesialløsninger, er gjerne leverandøren behjelpelig med å tilpasse bygningen for å dekke ønskene. Til hvilken grad dette har utfall på prisen varierer, avhengig av grunnforhold, kompleksitet og størrelsen på huset. Vi kan si at jo større huset er, jo mer sparer du på å velge ferdighus. Dette kommer av at det er visse oppstartskostnader for å produsere de forskjellige elementene, i tillegg til skalafordeler for entreprenøren.

Design og standard vil åpenbart også gjøre sitt med sluttprisen. Her er det store variasjoner og mange valg man kan ta, og det er ikke nødvendigvis sånn at de to enhetene må ha alle de samme løsningene. Fasade og tak er jo gjerne det samme, men man kan selv være med på å avgjøre planløsning, antall rom og lignende, også når det gjelder ferdighus. Når du ser på totalprisen, burde du også ta med i betraktningen hva det innebærer av vedlikehold og kostnader i ettertid. Selv om et murhus er dyrere å sette opp enn et trehus, er det betraktelig mindre vedlikehold. Igjen er det avhengig av smak og behag, og dette må man diskutere med naboen.

Et murhus holder normalt i flere tiår før du må gjøre noe med det, mens et trehus må males og beises regelmessig. Mur isolerer også godt, noe som betyr mindre kostnader til oppvarming. Det gjelder også lyd, noe som i noen tilfeller kan være et problem i en tomannsbolig. I tillegg er det betydelig mindre risiko for brann, ettersom mur ikke brenner. Det er imidlertid dyrere og mer omfattende om du skal gjøre endringer på huset i ettertid. Det kan også være vanskeligere å finne kompetente håndverkere, ettersom det er et begrenset antall spesialister i Norge.

Få pristilbud på ditt prosjekt: Legg ut jobben på Byggstart.no

Tenk over boligens verdi

Uansett hvor fornøyd man skulle være med din nye bolig, vil det nok en gang i fremtiden være aktuelt å selge huset. Dere må sammen være enige om eierforhold og legge til rette for at dette vil gå så problemfritt som mulig. Noe som gjerne er med på å påvirke verdien av en tomannsbolig, er om boligen er vertikaldelt eller horisontaldelt. Mens man i en horisontaldelt tomannsbolig bor over hverandre, vil man i en vertikaldelt bolig ha samme tilgang til hage og bakkeplan. En vertikaldelt tomannsbolig vil gjerne ha en noe høyere markedspris på grunn av dette.

Nå har vi i denne artikkelen tatt for oss at dette er to familier som har gått sammen for å bygge tomannsbolig. Men mange ser nok også på muligheten til å bygge en tomannsbolig for å bo i den ene enheten selv og leie ut den andre. Det kan være en lur måte å finansiere byggeprosjektet på, men vær påpasselig så at du følger de gjeldende reglene. Bor du selv i 50% av boligen eller mer, kan du leie ut skattefritt. Du kan også føre driftskostnader knyttet til utleieboligen som fradrag. Dette innebærer ting som forsikring, eiendomsskatt og kommunale avgifter. Pass på så du setter deg ordentlig inn i disse reglene hvis du vurderer utleie, og det kan føre til en fin ekstrainntekt.

Neste steg:

Flere prisguider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.