Bygge tomannsbolig: En komplett guide (pris, regler, tips)

Bygge tomannsbolig

Innhold:

Del 1: Hva koster det?Del 2: Prosess og planleggingDel 3: 10 tips du bør lese

I tråd med økte tomtepriser mange steder i landet, velger stadig flere å bygge tomannsboliger. Dette kan være en praktisk løsning dersom to familier går sammen, eller dersom man ønsker seg en generasjonsbolig. Mange bygger også tomannsboliger for utvikling, der man selger en eller begge enhetene. Salg av den ene enheten i en tomannsbolig kan være en økonomisk måte å realisere husdrømmen på.

I denne artikkelen går vi gjennom tips til bygging av tomannsbolig, typiske priser og vanligste entrepriseformer.

Hva koster det å bygge en tomannsbolig?

Den vanligste måten å se på pris for bygging av boliger, er pris per kvadratmeter. Ut i fra jobber som er lagt ut på byggstart.no, har vi beregnet snittprisen på bygging av ny enebolig på ca 28.000 kr inkl mva per kvadratmeter. Denne prisen inkluderer alle kostnader knyttet til byggingen. Lav pris ligger på ca 22.000 kr inkl mva per kvm, mens høy pris ligger på 45.000 kr inkl mva (og noen ganger høyere).

Sammenlignet med eneboliger, ligger tomannsboliger ca på samme kvm-pris. Det som drar opp er som regel flere bad og kjøkken per kvadratmeter og høyere kostnader til tekniske installasjoner (som man må ha dobbelt opp av). På den andre siden er tomannsboliger gjerne større enn eneboliger, noe som drar pris per kvadratmeter noe ned. For å få en nøyaktig pris på deres prosjekt, må man tegne og prosjektere, og få entreprenører på befaring. Du kan gratis legge ut jobben din på byggstart.no, og bli koblet med kvalitetssikrede entreprenører.

Hva driver prisen?

Når det kommer til hva som bestemmer prisen, så vil dette avhenge av mange ulike faktorer. Noen av disse kan man være med å påvirke selv som for eksempel:

  • Kjøkken
  • Baderomsinventar
  • Armaturer
  • Fliser
  • Parkett
  • Takstein
  • Kledning

Her finnes det materialer i alle prisklasser, og dette kan du som byggherre i stor grad bestemme selv. I tillegg vil byggemetoden ha mye å si. Dersom man ønsker å bygge i betong, vil dette normalt være dyrere enn tre, og komplekse takvinkler med mye spenn vil være dyrere enn enklere konstruksjoner.

I tillegg kommer grunnforhold og evt regulatoriske forhold ved tomten som du som byggherre ikke kan styre like lett over. Er det for eksempel en sterkt skrånende tomt med mye fjell, vil gravearbeidet kunne bli dyrt. Med en skrå tomt må man typisk også bygge en del i betong for å hindre vanninnsig og for å kunne tåle belastning fra grunnen rundt huset. Dette vil også være et fordyrende ledd.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 uforpliktende tilbud ved å klikke deg videre til hovedsiden.

Hvor lang tid tar det å bygge?

Alle byggeprosjekter er forskjellig, så det vanskelig å si noe generelt om hvor lang tid det tar. Vi ser imidlertid at det sjeldent at eneboliger eller tomannsboliger oppføres på under 9 måneder. De fleste prosjekter tar i overkant av et år fra gravingen starter til man kan flytte inn. Dersom man bygger med elementer kan denne tiden reduseres noe. I tillegg til byggetiden, kommer forberedelser, tegninger og søknad til kommunen. Dette arbeidet bør man beregne minst 6 måneder til. Under er en gjennomgang av de ulike stegene i et byggeprosjekt og ca hvor lang tid hvert steg tar:

  • Grunnarbeider: 1-2 måneder
  • Betong/muring: 1-2 måneder
  • Råbygg ferdigstilt: 2-4 måneder: merk at dette kan gå raskere ved bruk av elementer
  • Innvendige arbeider (snekker, flislegger, elektriker, rørlegger, ventilasjon, maler, etc): 3-5 måneder

Kan oppstå utfordringer

Det å skulle dele hus med andre krever enighet på visse punkter. Man kan for eksempel ha ulike ønsker når det kommer til vedlikehold, ryddighet på uteområder og eventuelle endringer på boligen. Dersom en av dere for eksempel ønsker å bytte kledning, må begge parter være villige til å gjennomføre og finansiere denne endringer. Det kan også bli problemer om det oppstår skader på boligen. Hvis det er snakk om en horisontaldelt tomannsbolig, vil kanskje den som bor øverst ikke være med på å legge ny drenering for å utbedre fuktproblemer i kjelleren. Blir det vannlekkasje i overetasjen, vil kanskje ikke den som bor under være interessert i utbedre problemet. Derfor bør man vurdere nøye hvem man velge å bygge hus sammen med. Når man har tatt dette valget, må man sørge for å kartlegge hvilke forventninger og krav man har til hverandre. Generelt kan det lønne seg å dele bolig med andre i tilsvarende familiesituasjon og med tilsvarende økonomi.

Sørg for at byggearbeidene er godt utført

Som med bygging av alle typer boliger, er det viktig å være på utkikk etter kompetente og pålitelige entreprenører. Mottar derimot pristilbud som er langt lavere enn de øvrige, kan det være et tegn på lav kvalitet. Noen aktører velger å benytte dårligere materialer og ukvalifisert arbeidskraft for å kunne tilby lavere priser. Dermed kan de rimeligste alternativene i anbudsprosessen bli de dyreste på sikt. Prioriter derfor kvalitet så langt budsjettet rekker. I noen tilfeller kan også rimelige pristilbud være et tegn på at tilbudet ikke inneholder de samme postene som de øvrige. Sørg derfor for å sammenligne innholdet i tilbudene, ikke bare totalsummen.

For å finne pålitelige og dyktige entreprenører, kan du benytte gratistjenesten Byggstart. Registrerer du prosjektet ditt hos oss, setter vi deg i kontakt med entreprenører i ditt område som har relevant erfaring og kompetanse for ditt prosjekt. Befaring og innhenting av pristilbud er både gratis og uforpliktende. Registrer prosjektet ditt hos oss, så vil en av våre medarbeidere hjelpe deg i gang med anbudsprosessen.

Ha gode avtaler

En presis kontrakt vil være til fordel for både deg og entreprenøren. Det er opp til deg å beskrive prosjektet så nøyaktig som mulig, så entreprenøren vet hva som er forventet. Kontrakten bør først og fremst inneholde prisen dere har blitt enige om. Det bør også komme frem hvordan dere skal løse eventuelle forsinkelser og pristillegg. Det kan være vanskelig å å vite hva som gjemmer seg under bakken før man begynner å grave, og det kan vise seg at grunnen krever andre tiltak enn det dere hadde sett for dere. Da er det viktig å ha blitt enige om hvordan dette skal påvirke prosjektet. Bli også enige om en detaljert fremdriftsplan. Det lønner seg å notere flere delmål. På den måten kan dere enkelt sjekke om fremdriften i prosjektet holder seg innenfor tidsrammene dere har satt.

Det er ikke bare entreprenøren man bør har en god avtale med. Når man skal flytte inn i en tomannsbolig bør også de to partene skrive en avtale seg imellom. Hvem har ansvaret for å klippe gresset? Hvor ofte skal huset males om eller beises? Det kan også hende dere planlegger flere endringer på huset eller tomten i fremtiden. Når planlegger dere å gjøre dette, og hva skjer hvis en av partene ikke er i stand til å finansiere endringen? Det kan også lønne seg å diskutere hvordan man skal håndtere eventuelle samlivsbrudd eller familieforøkelser.

Velg riktig entrepriseform

Det er vanlig å skille mellom to måter å organisere et selve byggingen: generalentreprise eller delt entreprise. Ved generalentreprise er det en hovedentreprenør som har det overordnede ansvaret for hele prosjektet. Du skriver kun kontrakt med dette ene firmaet. Dette har da ansvar for å utføre prosjekteringen, eventuelt i samarbeid med arkitekt. For arbeid den selv ikke utfører, har hovedentreprenøren ulike underentreprenører.

Ved delt entreprise skriver du kontrakter med ulike entreprenørfirmaer for alle de relevante fagfeltene. Da er det ditt ansvar å organisere og koordinere arbeidet. Dette er en svært krevende oppgave, og det er ikke anbefalt å påta seg dette ansvaret om man ikke har den nødvendige erfaringen og kompetansen. Et alternativ er å engasjere en ekstern prosjektleder.

Hovedforskjellen på de to entrepriseformene, er hvor ansvaret ligger. Ved generalentreprise ligger alt ansvar hos hovedentreprenøren. Ved delt entreprise har hvert firma kun ansvar for sitt fagfelt. Det kan altså være lettere å avgjøre ansvarsspørsmålet hvis du har valgt totalentreprise. Dette er svært praktisk dersom man avdekker feil eller mangler i arbeidet som har blitt utført. Ved delt entreprise kan det være vanskelig å avgjøre hvilket fagområde feilen kan spores tilbake til.

Merk at dersom arkitekttjenester og prosjektering er inkludert i kontrakten, så er det snakk om en totalentreprise.

Kom i gang med planleggingen i god tid

Gode forberedelser er en forutsetning for ethvert vellykket byggeprosjekt. Dette er ekstra viktig når det er to parter involvert. Det er en rekke avgjørelser man må bli enige om.

Det er viktig å huske på alt som må komme i orden av tegninger og godkjenninger for å få byggetillatelse. Deretter vil entreprenøren trenger tid til å forberede alt det praktiske. Dessuten er de dyktigste entreprenørene ofte opptatt flere måneder fremover. Derfor gjelder det å starte anbudsprosessen i god tid. Dette forutsetter at du har de nødvendige tegningene og dokumentene, noe som igjen krever at du har engasjert en arkitekt tidlig i prosessen.

For å finne kompetente og pålitelige entreprenører og håndverkerfirmaer, kan du bruke gratistjenesten Byggstart. Her kan du være trygg på at firmaene du henter inn tilbud fra, har nødvendige godkjenninger og økonomien i orden, samt gode referanser fra tilsvarende prosjekter.

Få pristilbud på jobben? Få opp til 3 uforpliktende tilbud her.

Hvordan sikre en vellykket gjennomføring: 10 tips

  1. Lag en grundig prosjektplan, inkl nok tid til prosjektering og utførelse
  2. Gå til banken tidlig i prosessen for å forstå hva du har å rutte med
  3. Start med arkitekten, og avvent kontakt med entreprenører til du har de første tegningen klare
  4. Prosjekter huset i detalj før du starter opp, så unngår du ubehagelige overraskelser underveis
  5. Hent inn tilbud fra 3 ulike entreprenører
  6. Sørg for en tydelig kontrakt med entreprenør, der det fremgår hvem som besørger hva
  7. Ikke ta på deg mer egeninnsats enn du har kompetanse og tid til
  8. Ha jevnlig kontakt med entreprenør underveis i prosjektet og stikk innom byggeplassen ofte
  9. Gjennomfør sluttbefaring med ekstern fagperson, og hold igjen penger dersom du ikke er fornøyd
  10. Husk å få sendt over relevant dokumentasjon etter at prosjektet er avsluttet

Neste steg:

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.